武汉豪宅(武汉别墅)

前两天，武昌内环滨江某豪宅项目亮相。

看过园林和规划，却找不到“哇”的惊喜。也许它会慢慢释放惊喜。

项目负责人说，这个项目比武汉市第一医院的还多。

今天，我只关注一种类型的项目:

单套总价过千万，还是在内环核心。

是武汉大概万分之一的人吃得起的菜。

15年来，看了太多的刚需盘和改善盘，麻木了。类似的户型设计，配置，类似的规划都写了15年了，对我这种中年人没什么感觉。几万的豪宅，略显清爽。

五一前在汉口二环又看到了一个豪宅项目。

最小面积260，起拍价估计1200万。小桥流水过屋，小区有个大游泳池，室内装修材料很扎实，适合年纪大的老钱。但是，还是没有“哇”的感觉。

穷，看不上；贵，有买的压力。这是许多奢侈品购买者的困境。武汉实时豪宅区——二七滨江，价格1300多万，东西好，就是贵；便宜，看不到河，房子“哇”。

01

很多大牛开发商，每次去武汉都说要做顶级项目。

他们吹的牛几乎没有兑现。

他们在武汉被市场打败了，怪武汉限价，怪武汉人没钱，怪武汉人不识货。

五一过后，汉口行空路上的汉口酒店项目首次亮相。

这个项目从未自称为豪宅。

但是它的位置和历史沉淀决定了它还是一座豪宅。房子很少，面积也不吓人。项目操盘手是个靠谱的人，他的产品也是靠谱的。

明年下半年上市，可能正好赶上上市。

目前在汉口内环和二环，几个新项目定价在4万元以内，已经被排除在豪宅之外，“毁了又一块好地”。

从市场的角度来看，这些新项目交易者撤出资金是可以理解的。然而，超低价项目如何给这座城市留下记忆？这些项目都不在我的清单上。

我统计武汉豪宅，有两个硬指标:

第一，价格必须超过4万元，而且是项目均价。武汉有20个这样的项目。其中14个在汉口。75万+的项目，全在汉口。有钱人还是喜欢汉口的。

两套总价超过千万元。在关注新房的同时，我们也会关注二手豪宅在市场上的真实表现。以武汉天地、绿城黄浦湾为例，二手价格在6-7万元。

1-4月，武汉豪宅共网签232套。前三名分别是中信泰富滨江城、华润瑞福、万达御湖汉阴。

预计今年武汉豪宅网签232套*3(不排除下半年网签量激增)。与2020年的1342套和2021年的2901套相比，富裕家庭没有余粮。

02

豪宅的“哇”感是怎样的？

是一种我无法自拔的体验。

看到一些高级的产品细节，看到一些细致的雕刻，不自觉地发出“哇”的一声。

这种感觉曾经出现在上海翠湖的世界里。

项目经理艾伦(Allen)对项目非常了解，很多定制的、独特的小细节。

第一次在主卧套房看到空专门放零食和储酒的房间。

当时经理给的解释我还记忆犹新。“不管你多有钱，你也是人。他们也有吃喝的需求。”

到现在为止，在武汉的豪宅样板间里，我还没有看到哪个主卧有这样的配置。

艾伦说，生活方式的区别不是物质上的，而是一颗如何对待生活的心。

他是我见过的最时尚的交易者，至今没有人超过他。至今经常看项目微信官方账号，那里的生活让人着迷。

曾经出现在武汉天地某个时期的样板间。一把国外进口的椅子，一整面墙的手工制作。几年前，天地的厨房用的是一整套进口电器和橱柜。几年后，武汉的豪宅开始吹嘘这些标准的进口商品。

这种“哇”出现在绿城黄埔湾的室内拱顶。它既是一个超大保险箱，也是一个安全屋。

或者在陈嘉100的样板间L客厅，一眼就能看到很多桥。还是在联投中心很安静的样板间，真想直接住。灯光和椅子让人放松。

而且“哇”的感觉好像是外地的。

杭州滨江某豪宅里，一平户的室内游泳池；在深圳的摩天大楼里，大坪级别的公寓有20多万，俯瞰一座城市。

03

豪宅是用来居住的。此时，在武汉，豪宅不是价格逻辑，而是产品逻辑。

价格贵，产品一般，结果市场口碑一般。产品有一种“哇”的感觉，价格再贵也有人懂。好的豪宅不再是漂亮的门面，而是豪宅完整的生活系统。

就像绿城湖畔的云屋，豪宅买家看着叠起来的别墅模型下单。这是对绿城产品体系的高度信任。

前不久有外地开发商问我，如何在武汉做品牌？

我的回答是，先做好产品。

他们建议去参观陈嘉100和香港置地在武汉的项目。

设计师和操盘手的每一个意图，业主都能感知到。就像我们写自媒体的稿子一样，我们可以从文字中无意的读出。

不研究武汉富豪消费习惯，不设计一流奢侈品，想赚钱的日子一去不复返了。武汉或者湖北的有钱人都是很挑剔的人。如果靠骗卖豪宅，最终会被市场淘汰。

最近几个月，武汉也有豪宅打折，精装改成毛坯。产品本身不好，再怎么折腾也无济于事。短时间内获得一些成绩，长期失去更多丰富的市场。

在武汉建豪宅很难。以楼面价3万为例，房价标价5万。

从成本核算的角度看，隐形的地价、资金成本、管理和营销费用、税费等保守核算，每卖出1平方米，开发商亏损500元。有的豪宅能卖到4万+，大多是因为拿地成本低，央企资金成本低。

但是我们不能因为困难就做不出好的产品。

[后记]

在武汉，有核心地段和优质资源的项目越来越少。越来越平庸的项目，越来越不出彩。

可以预见，武汉的豪宅很快会进入二手存量市场，定价权会从开发商手中转移到卖家手中，这也是武汉豪宅真正起步的时候。随着二手豪宅时代的到来，武汉的高档公寓市场也开始启动。

同时，今年年底前，最贵的豪宅项目均价将突破6万，武汉豪宅将进入“6万时代”。

手里有2000万的朋友在等今年最新一期的武汉天地。

我问他为什么要买天地？

“我的朋友们，都生活在天堂和人间。”就像买豪车和奢侈品的逻辑一样，攀比是人之常情。

任性的有钱人有时候买房的原因很简单。但是天地圆的感觉不是一天形成的。如果没有老主人的豪宅，只能靠产品。

武汉有钱人的圈子很小，以后会更小。看一两次就能出1000-2000万买房子，是武汉尖顶豪宅的“金主”。

文|杨光华(房地产作家)