什么叫报建图(报建图的作用)

房地产开发是一个系统工程，从征地到R&D和设计、政府报建、工程建设、市场营销、交房、物业管理以及后期运营，每一个环节都息息相关。

需要分享和分析公司开发的项目设计在报建工作中的一些情况，以缩短设计周期和报建周期，保证计划的实施；特别是对工程验收后期容易出现的问题，以及可能引起业主投诉的潜在问题进行警示，避免其在今后的发生。这些敏感问题分方案、初步设计、施工图、施工过程检查、工程验收五个阶段进行介绍。‍

一方案阶段

1.项目名称:施工申请期尽量统一。

项目名称应与公司规定的统一名称一致；申请完成后客服部在办理预售时会更改销售项目名称；如果前期有条件统一建设名和销售名最好；但如果达不到(申请时销售名称尚未确定)，尽量在整个申请期内保持项目名称不变。

案例:如蓝湖郡三期在报建前名称就确定为“林泉新奖”，项目在提案阶段就以“林泉新奖”的名义报建。但在此过程中，公司将项目名称调整为“蓝湖郡三期”，导致在提案阶段申请修改项目名称，造成不必要的时间成本。根据推广需要，市场部更名为“火烈鸟”。房管部门在办理预售时，要求预售项目名称与建设工程规划许可证名称一致，否则不能使用“火烈鸟”名称；建设工程规划许可证“蓝湖郡三期”名称变更为“火烈鸟”的，规划局将通过两种方式回复:a .项目更名，重新申请建设；b .将项目的场地名称改为“火烈鸟”。这两种方法需要公司等待太长时间。

2.查看经济指标

经济指标包括土地面积和性质、地上地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等。土地面积指净土地面积或出让土地面积。

对经济指标的把握是每个阶段的重点，必须考虑到后续阶段的工作。比如方案阶段上报的经济指标，就必须考虑如何处理施工图阶段的经济指标。规划许可证的经济指标将直接影响预售许可证的办理等。，而且还会影响规划竣工验收。

案例:规划竣工验收前，东方新城进行了竣工验收测量。根据惠阳区的要求，以勘测院勘测的面积为准。由于东方新城灰空房较多，以及建设过程中的一些调整，4号楼和4号铺实测面积超出了规划允许的面积误差。和勘测院多次沟通后才基本解决。所以在实际测量的规划和验收之前，要提前了解哪些地方可能会出现问题，如何控制，比如东方新城的灰房[/k0/]，如何做好实际测量之前的工作等。

3.配套设施是否齐全(如公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点)

居委会配套标准为15㎡/百户。公共厕所是指小区外开放使用的厕所。其他配套设施参照相关规范和文件(有特殊规定的除外)。

由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”规模的误解因人而异，建议公司开发的所有项目在设计图纸中均标注为“垃圾收集点”。

4.是否符合规划选址和设计条件的要求？

这一项主要是提醒设计总监不要遗漏任何一项。

5.是否符合城市设计的要求？

案例:西城天街方案规划报建，内街走廊过多，通透性不够，与城市设计不符，导致两次修改。

6.是否符合监管要求，技术是否合理？

7.注意总平面图的深度

例如图形标准、立面标签、间距标签、索引表和建筑名称。

8.间距规定有明确要求，这是原则问题。

9.符合物权法的相关规定。

会所等有产权争议的建筑，以及建筑命名，要避免以后的权属纠纷。

10.关注综合管网，提出环评工作。

管网综合设计审查:排水接口位置和标高是否可行，供水接口位置是否明确，电力走廊的考虑，电信和电话宽带走廊的连接，燃气的接口和走向等。，不能平行(可以交叉)布置在市政绿化带内。

1.多关注其他部门提出的问题。

内部部门:物业、工程、造价等。；外部部门:市政、排水公司等。

12.符合物业管理用房的相关规定。

建筑规模(平方米)物业管理用房供应比例业主成员用房面积(平方米)

10000~100000 5‰ 30

100001~200000 4‰ 40

200001~300000 3.5‰ 50

30000以上3‰ 70

14.建筑使用性质要明确(如:住宅、商业、公共建筑、其他等。)

(1)高层建筑:居住建筑和公共建筑对电梯前室面积的要求不同。

(2)商品房的水电费、首付比例、税费都比住宅高，会增加购房者的成本，直接影响房子的销售。

(3)非居住建筑综合规划费高于居住建筑(居住建筑:2元/m2，别墅及度假村:3.5元/m2，商业及其他建筑:4.5元/m2，工业厂房:1元/m2)。

建议:类似SOHO的建筑，在满足用地性质的同时，尽量按照居住建筑设计。

15.关于消防道路和消防表面的规定

请不要将4.1.7条(指灭火现场)与2005版《高规》第4.3.1条(指灭火道路)混淆。

16.防火分区应明确表达。

17.审查消防疏散通道的设置(疏散通道的宽度、疏散距离、疏散位置等。)

18.在项目设计中，应在设计中规定何种规范(例如，高规范、坡度规范、新规范等)。)?

19.建筑物之间的防火间距。

20.明确消防站的建设模式。

居民小区1500 ~ 4000户，旧城改造和新区开发总建筑面积30 ~ 40万平方米，需建设微型消防站。总建筑面积40 ~ 80万平方米，应建一座小型消防站。80万平方米以上，要建一个标准的消防站。

21.审核绿化指标表，明确计算方法和地块绿化数。

2.景观实体计算面积的审查

23.古树名木保护规定

24.关于树木移植和损坏的规定

25.对重点景观处理的建议和意见

应特别注意重要城市道路沿线项目的景观处理，例如:景观观赏和山景项目。

26.集中绿地和市政绿化带的权属界定。

需要明确市政绿化带的权属和园林设计施工的责任部门，这就涉及到成本的投入。

27.本地建设与异地建设的经济成本比较

28.是否有现有人防工程及是否会损坏，执行补偿标准。

(1)由于负责人防补偿的区人防办归区政府管理，公司应直接为区长工作，争取免于补偿(有先例)。

(2)旧人防工程损坏的，采取易地建设补偿标准:根据重庆市人民政府办公厅文件——《关于调整我市设防城镇防[/K0/]地下室建设标准的通知》，新建人防工程按4%的比例修建。人防工程搬迁的，我市防[/K0/]地下室搬迁建设收费标准按重庆市财政局调整。如我公司损坏旧人防工程，在异地支付给区人防办，参照上述文件中的标准补偿:每平方米人防工程单价为100平方米×30元/平方米÷4平方米= 750元。不按6级人防2500元/平方米缴纳。(此建议操作难度较大，供大家参考)

29.就地修建人防工程的，应落实新建人防工程的面积和等级(由申请组落实)。

按照《重庆市办公室关于调整我市设防城镇结合民用建筑防[/K0/]地下室建设标准的通知》核实相关内容。

30.重视学校和幼儿园的配套建设

根据监管要求和有关规定，合理设置学校和幼儿园的班额。对不支持学校建设的项目，实行项目业主子女入学划片、统筹。

31.关注配套的居委会。要求:15m2/100户

32.项目环境影响评价报告审批规定

33.目前制定了餐饮方面的相关规定。

设计中应考虑减少餐饮对项目影响的措施，如隔油池、排烟设施等。

34.在满足污水排放标准的前提下，生产污水可直接排入市政污水管网。

35.权衡方案设计与节能的关系。

虽然在方案阶段没有审查节能设计，但考虑到节能因素(体形系数、朝向、外窗、围护结构等。)与方案设计密切相关，方案设计不仅要考虑户型、立面等。，还要权衡方案设计与节能的关系，否则，实施节能的经济成本和时间成本都会增加。

二初设阶段

1.消防:最初的消防审查是消防审查的最后一级，重点是控制。

2.关注项目指标和家庭总数

3.高层建筑应沿两条长边形成环形车道或消防车道。

4.注意消防设施(如消防站等。)

5.不同类型建筑的防火定义有争议吗:如多层、高层、一级或二级防火？

6.建筑物之间的防火分隔问题。

7.在商业项目设计中，尽可能使用《重庆市大型商业建筑设计防火规范》。

8.配套指标审核:重点审核绿化指标、总表、植物配置表(可行性)。

9.绿化指数计算结论回顾及计算方法注意事项

10.支持集中绿地和市政绿地的审计和监测。

11.建筑物防雷水平的定性分析

12.是否要做防雷风险评估:5万平方米以上的项目，或者建筑高度超过50米的项目。

13.控制防雷引下线数量，减少防雷审计费用。

14.易地建设只需提供人防方案批文。

15.是否有现有人防工程及是否会损坏，执行补偿标准。

16.地方建设的，对新建人防工程的面积和等级进行审核。

17.检查并关注初始文件和批准方案的指标。

在初步设计文件中，批准的方案的定性和指标(消防、园林、规划、人防等。)对应各专业要一致。

18.注意总平面图

图纸总深度(无障碍设计、道路宽度、坡度等。)，表现方式，以及与市政道路的关系。

19.节能审核:热力计算和节能建模光盘。

随着国家的重视，节能正在成为一个不可逾越的审批流程。因此，在规划阶段，必须充分考虑节能的因素(体形系数、朝向、外窗、维护结构等。)，并且尽力不仅仅考虑户型等。，会给后期节能带来意想不到的困难。特别是节能办公室对节能建模电子文档的审核非常重要。

20.注意相关部门(消防、防雷、环保)的初步审批意见

各部门的审批意见(消防、园林、防雷、人防等。)应相互一致(指标、建筑质量等。).

三施工图阶段

1.设计主管确认图纸审批报告的内容、质量和指标。

2.重点看施工图审查机构出具的审查证书:证书的编制和标注，审查机构的盖章，设计单位的盖章。

3.注意施工图消防记录资料的装订。

4.非住宅装修工程应报消防部门单独审批。

5.建筑物防雷水平的定性分析

6.尽可能控制防雷引下线的数量(减少)，减少防雷审核费的支出。

7.别墅屋顶避雷带的敷设方式(明、暗或明暗结合)应满足防雷要求。

8.提供土地证或用地批文。如有抵押，财政规划部门应提供银行同意办理建设工程规划许可证的书面说明。

9.检查规划审批公司出具的规划审批报告的内容和性质。

10.检查施工图是否与方案和初步审批意见一致。

11.现场修建的人防施工图审核意见应齐全。

12.检查放线结果是否准确，建筑间距是否符合规划技术要求。

由于放线和节能保温施工的偏差，建议在满足规划技术要求的基础上，建筑间距增加5cm。

13.关注节能审查结果。

14.关注规划局信息中心提供的面积指标核算结果。

施工图阶段总面积指标与方案阶段总指标的允许偏差为1%；确认申请内容中各种性质建筑物的面积是否与施工图一致；检查规划局计算的各单体建筑指标是否与施工图一致。以上工作是为了保证工程顺利验收，及时向业主交付房屋。

15.外部立面审查

16.易地建设人防工程只需完善人防交费手续。

17.现场修建人防工程的，应当对新建人防工程的面积、等级和设计深度进行审查，并取得市人防办对施工图审查的书面意见。

四工程施工过程中的规划勘测检查

1.正文0检查

受规划局委托，重庆勘测院将主要检查主体主要边角的坐标和标高是否与规划施工图一致。

2.检查裙楼的顶部。

受规划局委托，重庆勘测院将主要检查裙楼的高度、尺寸等方面是否与规划施工图一致。

3.塔封顶检查

规划局委托重庆勘测院检查塔楼高度、外部尺寸等。与计划的施工图纸一致。

五工程验收阶段

1.工程验收范围、面积和建筑物名称应明确。

(1)工程消防验收出现问题的原因:施工过程中的设计变更；建筑名称、面积统计口径不一致(设计、工程、规划、房管等部门)；构造版本不同于构造版本；非公开原因。

(2)对策:主体施工至正负零前，R&D部将组织对项目部进行总体设计和报建交底，并向项目部移交一套完整的报建资料；验收前三个月，由项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销售支持团队检查报建图纸与工程实体的差异，找出原因，协商解决方案。

2.建筑的使用性质应与初步设计图纸(或施工图)的消防审批一致:如居住建筑、商业建筑、公共建筑、其他等。，这关系到工程的竣工验收和以后的使用。

3.消防道路和灭火面是否符合审批要求。

检查宽度、数量、位置、与建筑物的距离等。消防道路，检查消防场地的负荷、长度、宽度或直径等。，看看有没有替代的处理方法(比如隐形场)。灭火场周围不能种植高大的树木，阻碍灭火工作。

4.检查已完成的消防疏散通道的净宽度。

检查高层建筑疏散楼梯的净宽是否符合消防规定；检查公共走道(住宅和非住宅)的疏散净宽度是否在允许的误差范围内。

5.检查是否配备消防站:如有消防站，应落实施工方式(现场施工或异地施工)。

6.项目建设进度是否符合验收条件。

建筑防火分隔和密封施工完成；完成防火门、闭门器和顺序器的安装；系统安装和调试应完成；道路和消防场地应完工。

7.建筑防雷工程的接地电阻测试应合格。

8.避雷带的设置方式是否有争议？

9.尽可能避免雷电检测费用的增加。

10.项目验收范围、建筑名称、经济指标要明确(用地面积及性质、地上地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等。)

(1)易混淆原因:施工过程中发生设计变更；建筑名称和面积统计口径不一致(设计、工程、规划、销售、房管等部门)；构造版本不同于构造版本；非公开原因。

(2)对策:主体施工至正负零前，R&D部组织总体设计并向工程部进行报建交底，向工程部移交全套报建资料；验收前三个月，由项目负责人牵头组织项目部、设计部、报建组、销售支持组检查报建图纸与工程实体的差异，找出原因，协商解决方案。超出区域的，应在规划选址前做好施工封堵；如果验收后需要使用。应符合物权法的规定。

11.建筑物的使用性质应与批准的建筑平面图一致:如住宅、商业、公共建筑、其他等。，关系到工程的竣工验收、产权证的办理和以后的使用。

12.查经济指标(用地面积和性质、地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等。)

计划现场勘测的中间成果应由工程项目部和销售团队批准，以便勘测院出具正式的面积报告和地形图；规划验收合格证的指标应与规划勘测报告一致。

13.配套设施是否齐全(如公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点):配套设施不齐全会影响规划验收。

14.间距是否符合规划技术要求？

15.建筑物与市政管网的保护距离是否符合要求。

16.绿化工程应该完工。

17.临时设施应拆除。

18.符合《物权法》相关规定:会所、产权有争议的建筑物、建筑物命名，按照公司验收时的要求执行。

19.工程验收范围、建筑名称、绿地面积及计算公式、绿地率等。应该明确:立体绿化、架子空绿化、水体绿化等。

20.贵重苗木统计:为项目物业管理费审批提供支持。

21.如果绿地率达不到审批要求，各部门应及早协商。

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