中海集团是国企还是央企(中海集团简介)

文/地产八卦天后陈庆

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最近北京楼市略显平淡。稳定的形势与苏州等在“回购商品房”风暴中大出风头的城市形成鲜明对比。

然而，静水之下，房企汹涌澎湃。

尤其是中海，颜建国接手后，尤其是这几年楼市巨变，中海变化很大。

要知道，今年是中海成立43周年，也是在港交所上市30周年。所谓“站在30”，作为中国最早的房地产企业之一，也是民族房企的压舱石之一，对于梳理民族房企的变迁有很大的借鉴意义。

于是乎，今天八卦天后就把她这几年了解到的信息传播出去。

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城市布局的变化

从发展的角度来看，中海似乎是一家广东式的房企。

这不仅是因为其总部在深圳，更是因为1988年成立之初，中海在内地的第一个地产项目海富花园也位于深圳。

深圳中海海富花园，中海地产的内地房地产开发之旅从这里开始。

然而鲜为人知的是，中海地产出道三四十年，在深圳的项目并不多。截止到今天，深圳只有40多个项目。

中海最重要的城市，或者说它真正热爱的城市，其实是北京。

自2018年通过石景山中海宇宙摘得北京楼市首个100亿年销售桂冠后，中海地产连续多年蝉联北京桂冠，对北京的“热爱”从未停止。

今年到目前为止，中海依然是北京拿地最多、销量最高的房企。仅上半年，中海在一线城市(包括香港)的销售额就超过1000亿，其中北京销售额450亿。

显然，中海准备把北京作为核心战场。

仅2022年北京第三轮集中供地，中海就成为“海王”，拿了三块漂亮的地块，豪掷147亿。

2022年1-9月北京区域销量(数据来源:中央研究院)，中海拔得头筹。

与“真爱北京”相比，中海过去一年在其他一线城市的投资要暗淡很多。虽然从销量来看，中海仍然是沪深知名的TOP5级房企。

另一方面，尽管在北京深耕，但中海一直在成都、成都、宁波等二线城市积极拿地，目前在当地拿地榜上排名第二。相对于北京的不断深耕，中海在这两个二线城市还处于下大力气的阶段。

由此，我们看好北京和成都，在项目布局上逐渐摆脱原来的深港沪风格，这是中海的第一个变化。

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竞争格局的变化

那么，浓眉大眼的中海为什么选择在北京做重仓呢？

其实不仅仅是中海，中海母公司中建旗下的其他地产平台(中建系)都来北京拿地了。

如仅今年一次性售罄的项目就有中建三局和中建五局信和置业在北京共同投资开发的中建一品学府公馆、中建二局投资的中建九和公馆；单日销售额破10亿，中建一品投资的大兴星城。

据八卦天后统计，除中海外，中建八局近一半的地产公司都在北京布局。仅今年上半年，中建九合(二局)、中建置地(一局)、中建一品(三局)等中建系四家公司，连同中海在北京的土地拍卖金额为279.1亿元。

可见中海在北京重仓与中建系各大房企“五马进京”有直接关系。

或许，中建高层(包括中海高层)对北京市场看法统一，决心借助集团的力量全面占领北京市场；

或许，随着一批高歌猛进的黑马民营房企失速，中建系房企敏感地意识到，稳中有升的时候到了！

在房地产高周转期，他们在悄然成长，稳步前进。在行业的困境下，他们的表现凸显。

另一方面，中海和中建的派系竞争从未停止，2013年至2016年三年是中海和中建派系斗争最激烈的时期。正是在这三年间，中海的发展陷入停滞，频繁的内斗和保守的港式基因，让中海错过了中国房地产行业几十年来最大的牛市。

直到2016年，严建国临危受命，新官上任三把火，提出强化“主流城市、主流地段、主流产品”战略，全面占领一线城市。这是2016年颜建国回归以来的主要变化，“颜建国时代”从此开启。

由此，中海在北京的竞争对手不仅是首开和城建，还有“兄弟房企”的建设部门的竞争。

既要对外争夺企业的发展速度，又要对内强调市场份额的实现，进而占据中国建设系统的话语权优势。……

这样，中海的竞争格局也有一些来自纯市场竞争的政治意味，其竞争格局似乎更大。

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就拿改变风格来说吧

还记得2016年之前，中海坚持吸取亚洲金融危机破产的教训，所以拿地有个铁律:净贷款比例不能超过40%。

不得不说，这条红线极大地限制了中海的发展速度，这也是中海拿地非常保守的原因——据说中海拿地之前都要经过严格的财务测算，很少拿地王。

然而，从2016年严建国回归中海开始，一切都变了。

这里说的“变”，并不仅仅是中海在土地端释放了引擎，大肆高溢价抢地王。比如2017年5月，中海拿了三块地王；2019年7月15日，中海在丰台贾家村以79.4亿元的价格拿下全国总价地王。

当然，放开手脚的中海也不是只冲不打。它似乎也掌握了一些征地的窍门和密码。

这是北京中海项目分布图(今年第三批，永丰中海两个项目，大红门一个项目未标注)，统计了中海自1995年进入北京以来所做的所有项目。备注:如需高清大图，请添加八卦编辑微信:1251956817。

可以看到，我国土地征用主要集中在石景山、丰台、亦庄、海淀、望京五个区域，其中石景山和亦庄最为密集。

这是为什么呢？除了我们常说的“地域深耕”之外，其实还有相当多的学问在里面:

而链接板块的价值，是大多数人的思维模式。但房企拿地和散户不同。征地要有前瞻性。只有未来可以改进的不完善的板块，才会有较大且相对安全的收益空。

以中海的大本营石景山为例。石景山之前，大部分地盘都被首钢占据，城市界面比较破旧。虽然占据了非常好的位置，但石景山并不完美。而且也正是因为不完善，才是中海的全部地盘，甚至我们称之为中海区，因为中海在那里有半壁江山，市场份额一度达到40%，为中海提供了大量的现金流。

比如海淀永丰，相对来说，永丰属于半成熟区域，学区薄弱，地铁和商业配套不成熟。但永丰是海淀区最后开发的区域，海淀区本身新房供应量就比较少。所以，中海在第三轮集中供地惠德利开新盘后，仍然在永丰抢了两块地。

由此，我用一句话总结了中海的拿地方式，那就是“争做不完善板块的领头羊”。石景山全世界，丰台三院等。都是这种逻辑。

今年丰台推出最猛的板块是大红门。虽然行业比较hip，是一些家具建材的批发零售行业，大部分人不认同9.5万的指导价，但是这个板块毕竟属于四环。随着程楠四环价值的重塑，我相信中海依然可以赌上这个“龙头”。

另外，除了板块选择，中海拿地还有一个特点，就是敢于独立拿地，独立开发。这在目前的楼市形势下是非常难得的。这也使得中海在发展过程中减少了大量的沟通和决策时间。

总结一下，中海改变了拿地风格，从很少拿地王到抢地王，从保守拿地到战略深耕拿地，从集体控股到敢于自主发展。

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产品质量的变化

我还记得，我进入房地产行业的时候，中海叫“中海项目”，主要说中海房子质量高，维权低；

后来中海更名为“成本航运”，说中海的核心业务能力是成本控制。据说即使是一张白纸也要双面打印。

后来中海变成了“盈利中海”。虽然中海的销售额不是最高的，但是中海的年度净利润完胜全国房企。

显然，对于客户来说，他们更想要的是项目出货，而不是成本出货和利润出货。

然而，尽管中海的上游规模和更具战略性的拿地，中海很难跟上产品质量的变化。

事实上，近年来北京中海的大型维权项目有中海金尊何澍、丽春湖墅、瀛海公馆、环球时报、中海云溪、长安云锦、中海京西里等，几乎涵盖了中海地产在北京的所有交付项目。就连标杆项目，整个世界在中国，也深陷维权危机。

作为曾经的高材生，中海在北京成功孵化出“环球系列”、“藏锋系列”等优秀产品线。但是，我真的希望中海的成功不是以牺牲口碑为代价的。

最后，个人认为，在楼市的历史转型期，如何生存，中海的变化可以借鉴。毕竟中海能稳稳成为北京的扛把子是重要因素，甚至后劲还挺猛，值得认真研究。