前融和开发贷的区别是什么(股票融资和信贷融资的区别)

近日，经济观察网记者田为如何将项目剩余资金调动到集团总部而发愁。“我们开始讨论，但现在合伙人不同意。”因为资金调动受阻，他的项目和区域受到了总部很大的压力。

李翰是一家排名前十的房地产公司的项目负责人。他的项目属于一个小股交易员。合伙人是当地一家小企业，也是项目土地的所有者，持有项目51%的股份。“我们刚合作的时候，约定统一收款，发货后结算”。

然而，随着房地产的流动性风险不断蔓延，“即使没有雷，合伙人也非常谨慎。”李翰说，“不是你不信任我们，而是这个行业就是这样，不能信任。”

保底交付背景下，部分地方政府进一步收紧预售资金监管，房企总部向项目公司催收资金难度加大。“尤其是处于危险中的房企，几乎不可能从项目中转出资金。”李翰说。

“合伙人的限制，相当于给总部的资金回笼又加了一道锁。”李翰表示，在这个时候，合作项目越多的房企会越被动。

合作开发项目曾经是帮助房企分担风险，用较少的自有资金快速冲向千亿的利器。但如今，在房地产流动性风险频发、市场持续下滑等一系列因素的影响下，合作开发成为压垮骆驼的最后一根稻草。

筑坝拦河

李翰的项目位于三四线城市。分两期开发，总价值超过20亿元。目前一期工程近90%，二期尚未开盘。由于项目现金流已恢复正常，根据公司要求，股东可适当提取剩余资金。

剩余资金是指开发贷款与预售资金的差额，减去土地出让金和一定时期内的建设成本。这部分资金长期躺在项目账上，从企业角度看是资源浪费。为了提高资金使用效率，项目股东通常会提取剩余资金。

2021年预售和资金监管收紧后，可提取的剩余资金需要从监管资金中扣除。

李翰的项目是增资入股，投入成本比较小。扣除成本和监管资金后，虽然盈余不多，但这笔资金在目前流动性相对紧张的情况下，是维持房企运营和按时偿还债务的主要来源。

根据双方合作时的约定，项目现金流恢复正常后，将预留三个月左右的建设资金，双方股东可根据持股比例以贷款形式分配盈余。由于合作方对资金使用效率没有太多要求，约定剩余资金统一归集于汉利公司。

汉利公司财务人员与合作方协商提取剩余资金时，对方以保证工程交付为名拒绝合作。以前如果合作方不配合，涉嫌违约，但目前合作方提出的保底交付理由是充分的。而且通常情况下，剩余资金的提取需要合作方的配合，如果合作方不配合，就很难实现。

以往在项目股东提取预售资金的过程中，通常会要求建筑商和供应商出具合作票，或者要求银行出具保函，以满足合规提取监管资金的要求。预售资金监管趋严后，资金审批、审核、提取比例严格。建筑商、供应商和银行在配合提取预售款时也变得谨慎起来。而且在项目建设过程中，经常会发生工程款增加，导致最终结算价格高于合同价格的情况。因此，为了保证项目的顺利交付，合作方往往要求预留更多的资金用于项目建设。

李翰判断，合伙人可能是担心他们公司出险的潜在风险。如果担心成为现实，李翰的公司无法偿还贷款，合作项目将存在烂尾风险。

汉利理解合作方的考虑，但公司总部不理解汉利所在的区域。

据李翰介绍，年初公司总部安排资金使用计划时，每个节点都非常紧凑，任何一个节点的资金出现问题，都可能导致公司陷入绝境。

“这笔资金必须按期到达总部，这是一个硬指标。”李翰说，如果最终合作伙伴不愿意合作，该项目和该地区需要从其他渠道获得资金来填补这个窟窿。“以前他们都是向施工方和供应商借几个月的钱，现在没钱了。”

由于资金量小，很容易还给总部。更让李翰头疼的是二期工程的销售。一旦二期工程进展不顺利，现金流可能会回到负数。“现在还是正的，但是开发贷呢？”

一位民营房企财务人士透露，与国企、央企合作的项目，由于对合作方的风控、合规要求严格，预售资金提取同样困难，不仅耗时长，还可能无法获批。

“对于一个合作项目，你想做的事情必须得到所有股东的同意。”该财务人士表示，一般情况下，由于合规限制，国企和央企的资金效率低于民企。“你急着用钱，对方却不急”。

序幕

以往，房企为了减少自有资金的投入，提高资金使用效率，或多或少都会使用预融资。也就是说，相当比例的土地收购资金是非标准融资。项目开发贷款获批后，先期融资资金首先得到偿还和置换。

施工方和材料供应商一般也需要为房企提供资金。因此，在项目建设过程中，开发商不需要太多的建安费用，而是等到交付时再统一结算建安费用。

在这种情况下，一个房地产项目进入预售阶段，预售资金大部分用于偿还开发贷款。如果开发贷款不能覆盖前期融资，则必须偿还部分预售款。

长期以来，预售资金监管相对宽松，大部分预售资金会由房企动员到总部统筹使用。

2021年开始，部分城市要求土地出让金必须是自有资金，拿地资金实行穿透式监管，使得之前的融资无法继续，房企杠杆率大幅下降。直到三季度末，受房企雷爆影响，大部分城市收紧预售资金监管，金融机构开始向部分房企放贷，债权机构要求项目留存足够的偿债资金或要求项目进行资金封闭管理。这样一来，房企总部调动资金的空空间大幅缩水。

上述房企财务人士表示，一般项目的预售资金都存放在债权银行开设的账户中。一旦触发预付款机制，一些激进的银行会从预售资金账户转出资金。但受影响较大的是非标融资占比较大的房企。部分房企非标融资将其预售资金账户抵押给债权人。“包括项目公章、财务章、银行秘钥，都在债权机构手里。流量好的时候无所谓。一旦风声紧，预售资金基本被管死，很难提取”。

每个城市对预售资金的监管方式不同，有的是按照备案价值的比例进行监管，通常在10%-40%左右；有的是按照建筑安装费用监管，一般在1 -1.5倍左右；部分城市实行分级监管。评级越高，监管比例越低。评级越低，监管比例越高。

今年以来，一些地方政府进一步加强了预售资金监管。以中部某省会城市为例，以前提取预售款只需要两个章，现在需要四个章。

多家房企对经济观察网表示，今年下半年以来，预售资金提取难度进一步加大。“有些城市即使符合提取标准，审批时间也被拉长了。可能几天就下来了，但现在需要几个星期。”一位房企人士表示。

合作伙伴制衡

未脱险的民营房企，虽然提取预售款相对方便，但不同企业面临的情况也不同。其中，合作项目较多或融资不规范的房企占比较大，受到合作方及债权人的限制，回笼预售资金尤为困难。

李翰告诉经济观察网，房企总部从项目中提取的资金有两种:

一是归还资本。双方在合作前期竞拍土地时缴纳的土地出让金，要么以投资方式注入，要么转为股东贷款。如果不涉及前期融资，开发贷下来后，预留一部分项目运营资金，剩余资金按比例返还给股东。

第二个是利润预分配。在项目公司现金流恢复正常后，剩余的开发贷款和预收资金将由合作双方预先分配到项目公司扣除监管资金后的剩余资金中。

在民营企业的合作项目中，如果开发贷覆盖贷款后还有剩余，即使项目还没有预售，剩余资金也可以由股东按比例提取。而与国企、央企的合作项目很难实现。“他们担心如果项目销售不好，以后可能会出问题。”上述房企财务人士表示，央企和国企对利润预分配也不热心。预售阶段，即使现金流转正，最多能说服央企、国企返还土地出让金等前期投入，但一般不会接受盈余资金的利润预分配。

此外，在当前形势下，国企和央企对民企合伙人的资金链缺乏信心。“如果有一天私企合伙人爆了，这个项目需要国企和央企接手，那就相当棘手了。”这位财务人士说，所以他们宁愿让资金闲置在账户里。

此外，质押给金融机构或以合作股东为金融机构的项目，预售资金回笼同样困难。“债权机构首先考虑的是扣除监管资金后剩余资金能否覆盖自己的债权，肯定是不允许提取的。”上述房企财务人士表示。

罪与罚

在房地产行业，合作开发是一种常见的模式。一方面，在地价上涨的情况下，合作开发可以减少单个房企的资金投入，尤其是在一二线城市的土地市场。两家或两家以上房企联合拿地的情况比较常见。合作拿地的情况很多，两个或两个以上房企联合拿地；还有资源合作、土地和资本合作、政府资源和资本合作等。也有金融机构直接参与配资或者拿地后参与配资。

另一方面，在房地产周期波动下，合作开发可以更好地分担项目转型的风险。2014年房地产市场低潮期，大量地方龙头房企爆发，主要是风险过度集中，最终导致现金流断裂。

在房地产快速发展时期，一些实施高周转模式的房企通过合作开发模式，不断降低股权比例，增加杠杆，以快速扩大规模。多年来，黑马房企普遍权益较低。

2022年中期财报显示，70家主要房企中有23家母公司股东权益低于50%，德信中国、尚坤地产等房企甚至低于30%，融信、绿城、中粮、招商蛇口等房企普遍低于40%。

从股权比例来看，23家股东股权低于50%的房企中，有13家遭到雷劈；在47家股东权益占比超过50%的房地产企业中，有12家爆雷房企。

相比较而言，股权比例低的房企，矿爆的概率相对更高。当然，矿爆房企中，恒大、荣盛、华夏幸福等房企的母公司股权也很高；但如果母公司股东权益低的房企存在大量隐形负债，则意味着隐形杠杆更高，风险更大。

从2021年第三季度开始，合作项目逐渐成为房企的定时炸弹。一旦合作项目一方股东爆仓，合作项目和另一方股东将面临更大的风险和压力。

李翰认为，一个股东爆雷最好的方式是另一个股东收购项目，迅速砍掉，可以避免将风险转移到项目上。但如果需要收购的项目太多，会占用大量资金，可能会让你陷入流动性风险。

在李翰看来，这对于合作项目中没有迅雷的股东，尤其是涉及合作项目较多的房企来说，是一个两难的选择。“如果不买，项目可能就此止步；接受的话，一是测试现金流，二是测试后期去化能力。”

上述房企财务人士也表示，目前民营房企预售资金占比普遍低于20%，受限资金远大于监管要求，相当一部分资金被合作方股东限制退出，尤其是对于股权清晰、债务真实的项目。“很多基金都是封闭式管理”。