乳山属于哪个市(乳山为什么经济这么落后)

每经记者:摄影报道每经编辑:魏

“面朝大海，春暖花开”是很多人的理想家园。

6月底，北方炎热干燥的夏季即将到来，很多机构开始铺天盖地地推销海景房，“低价送你度假生活”，这样诱人的广告词确实具有煽动性。

威海乳山，就是这样一个以海景房闻名的山东小城。拥有中国北方最好的海滩，被誉为“天下第一滩”，也是旅游、疗养、避暑、度假胜地。

盛夏，当全国各地的游客和“看房团”涌向威海，关于这个网络名人小城的各种抱怨也开始刷屏:“鬼城”、“新房不能打折卖”、“最遗憾的海景房”……火了这么多年的乳山到底怎么了？

近日，国家商报记者走访了威海乳山的海景房市场，试图为读者还原这座海景房小镇的前世。

如茵滩的一个海景房小区

信息不对称下的一二手房价

乳山市的海景房集中在银滩旅游度假区，该旅游度假区建于1992年7月，1994年7月经山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

近日，国家商报记者从北京坐高铁6小时到威海，再坐城际大巴2小时左右到100公里外的乳山。

六月底的小城乳山，完全摆脱了北方炎热干燥的天气，凉风习习，舒适宁静。满大街挂着北京、河北、辽宁、河南、福建车牌的私家车证明，这里的海景房市场几乎全是靠外地人支撑的。

“我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本都是这个情况，但是质量好一点的价格会在万元以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，“这几年新房价格稳中有升。去年是8000元/平方米，今年也是这个价。”

通过询问销售人员，记者了解到，银滩海景房的新房目前供不应求，价格一路攀升，买了之后简直就是升值。

金鼎路9号小区外立面

金鼎路9号小区，位于银滩东侧，以一居室为主，对于来此度假的老人有明显的针对性。

《国家商报》记者在项目现场看到，新房外墙多为金黄色，与周边二手房明显区分开。“我们的新盘都是框架结构，质量跟周边砖混结构的老房子没法比。小区的绿化环境会好很多，所以价格会稍微贵一点。”销售人员说。

“目前银滩不再审批新房项目，你能买到的新房越来越少。”销售人员特别强调。

但不久后，记者看到了另一种不同风格的画。

“买了之后就后悔了。”两年前在金鼎银龙湾以7000元/平方米买了新房的业主陈先生说，“这附近的二手房价格不到4000元/平方米。”

陈先生的遗憾很大一部分是价格。“你家房子质量再好，也帮不了一半的差价。这房子在我手里，很难再卖了，除非你再付一半。”

“那时候不知道二手房吗？”面对记者的提问，陈先生无奈地说:“当时‘看房团’把时间安排得很紧，根本不给我们接触当地群众的机会。我们没想到这里的二手房这么便宜。”

据国家商报记者了解，组织全国各地的“看房团”下单，是银滩新房销售的独家秘诀。

每到周末，银滩的大街小巷都停满了来自全国各地的客户的大巴，这也是当地人常说的“看房团”。

银滩的一些二手房中介也曾试图与“看房团”接触，推销低价二手房，这也造成了与新房项目销售人员的矛盾。

银滩某二手房中介展示的房源

“有规章制度。”在银滩做了近10年二手房中介的张先生告诉国商报记者:“(看房团)是别人拉的客源，我们抢不走。但是，也有不懂规矩抢客户的，被别人抢得很惨。”

在另一个售楼处，当记者询问新房的情况时，一位年轻的中介很警觉:“你是带着‘看房团’来的吗？如果是(看房团)，我就不敢收了，所以买不起。”

新房项目的销售人员似乎也早就习惯了这种营销模式，对于记者这样不请自来的客户，他们尤其感到意外。

“我们接待像你这样的散客挺少见的，大部分都是‘看房团’。”银滩某新房销售人员坦言，由于一个工作日没有“看房团”，摆满桌椅的售楼部显得空空摇摆不定。

世界各地的游客，就在信息不对称的情况下，在银滩买了一套新房，比周围的二手房贵了一倍多。

从“发展迅猛”到“不景气”

为什么银滩二手房价格只有新房的一半？

答案很简单——有过剩！

银滩有多少海景房？“把乳山市人口全部填上，你不会满意的。”一位乳山市民告诉《国家商报》记者。

根据记者的解释，乳山银滩在2000年后加快了海景房建设的步伐，在20多公里的海岸线上，自西向东先后建设了200多个海景房项目。

在乳山市，国家商报记者最常看到的是装修、建材、家具等店面，据说靠的就是来自银滩的生意。

2000年至2005年，《乳山年鉴》形容房地产业“发展迅速”，房地产总投资从8800万元飙升至7.53亿元。

随着海景房的大规模开发，全国各地大量购房者涌入银滩。《乳山年鉴》是这样描述当年的盛况的:“2006年，银滩旅游度假区房地产市场发展良好，销售火爆，北京、天津、青岛等大中城市的市民纷纷进入该区域购房、投资自住。房地产市场的发展和房地产价格持续上涨。”

银滩的旧砖混海景别墅

2007年到2010年，是乳山房地产开发的高峰期。2007年，乳山完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后一直高位运行至2010年，投资33.1亿元，销售面积128万平方米。

据《全国商报》统计，2007年至2010年，乳山地产总面积高达562.34万平方米。

显然，市场很难一时间消化这么多房子。一路高歌猛进之后，银滩出现了退市的问题。

2010年后，银滩海景房快速发展的隐患开始显现。

2011年后，《乳山年鉴》不再披露全年房地产销售面积和金额，竣工面积日益萎缩。乳山市政府也在当年停止了普通海景房的规划审批和开发建设。

2013年，乳山市房地产竣工面积仅为88.52万平方米，不到2010年高峰时的一半。

2014年，乳山官方将房地产市场定义为“市场形势低迷”。

“烂尾”海景房项目的盘活

2013年前后，银滩不景气的海景房市场出现了很多烂尾楼。

比如乳山光谷新力置业有限公司(以下简称光谷新力)开发的银龙湾，本应在2013年交房。当来自安徽的业主准备收房时，得到的回应是“不知道什么时候交房”。此时，距离业主买房已经过去两年了。

同样，哈尔滨阳光房地产开发有限公司(以下简称哈尔滨阳光)开发的海景城也一度成为“烂摊子”，两家公司都属于同一个老板——丁文华。

此后，政府开始介入。

第一，丁文华因合同诈骗入狱。随即，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

在政府“合理引导地方有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金，规划调整”下，这些项目由金鼎地产接手，这两个项目的发行公司为金鼎。

经过一系列整合，银滩新房销售又开始了。

经过多年维权，“莲花银滩海景花园”成为“旅居国际城”。《民族商报》记者近日走进这个小区，看到的依然是杂草丛生、半成品别墅。

住在国际城的半成品别墅

因为新房审批已经停止，目前银滩“看房团”能买到的新房，大部分都是前期盘活的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼才得以重新进入市场销售。

“我们不敢卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉全国商报记者:“人家不让卖，我们也买不起。”

记者也询问了其他中介，得到了同样的答案。此后，记者通过各二手房平台搜索，发现金鼎二手房寥寥无几。

这可能也是银滩新房和二手房价格如此碎片化的原因之一。

二手房价格甚至不如10年前

银滩的生活方式和其他地方不一样，业主候鸟一般来回，这也让它缺乏发展的动力。

银滩路旁边的一个公交站牌显示，这个区域是住宅区，也是居民区。

虽然乳山市政府一再强调完善基础配套设施和便民服务设施，但改善仍不明显。马路上很少看到公交车，人们出行的主要方式是满街行驶的电动迷你四轮车，起步价5元。

"在银滩，卖房子的人比卖蔬菜的人多."这是中介张先生的一句玩笑话，但并不夸张。走在银滩的大街小巷，看到最多的店面都是房屋中介。

小区里房产中介店铺最多。

本来很少有超市很早关门的。晚上不到8点，记者想去超市买水，被告知下班后不再营业。

到了半夜，稍微热闹的马路两边开始摆摊，卖一些蔬菜水果等生活必需品，很像农村常见的小市场。

无处不在的老海景房，在潮水的侵蚀下，呈现出斑驳的模样，就像在这里安逸的老人。小区的安全系数好像也不高。记者在银滩走访的两天时间里，可以随意进出各个小区，从未遇到过物管阻挠的情况。

“现在这里的天气很凉爽。我只是夏天来这里避暑。国庆节后我就回去了。冬天这里没有暖气，也很冷。”徐大爷是石家庄人，2003年作为候鸟在这里生活。

晚上灯光很少的海景房小区。

对于记者询问的小区入住率，徐大爷说:“我们还是愿意住在这里，但是这里的入住率还是很低的。夏天好一点，可能10%，冬天恐怕连1%都达不到。”

一位出租车司机在一次聊天中告诉国家商报记者，他曾经在银滩这里开过餐馆，但没多久就转行了。“夏天旅游的时候会有些人气，其他时间就没人了，他就没法在那做生意了。”

“银滩不仅是房子也是房子。买的时候很多人都没住过。我有一个客户，买房5年后第一次来这里，根本找不到家。二手房和新房没有区别，所以这里的房子很多空，也有很多房子可以交易，所以价格一直上不去。”房屋中介张先生说。

张先生举例告诉记者，10年前，银滩海景房火热的时候，当时的房价大概是3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没变。

“只有楼层较低的房子，比如3层以下的，才有小幅上涨，甚至楼层较高的也不如10年前。”张先生说。

随即，记者在电话中听说他促成了一套复式的交易，价格是1800元/平方米。

国家商报记者从安居客官网查询到，距离乳山100公里的威海6月二手房均价为10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比白菜价。

不仅如此，中介低价收房也成为银滩房价停滞的原因之一。

“卖给其他买家我可能会亏一半钱，卖给房子的中介还要再打折。”陈先生告诉记者。

中介张先生也说:“我手里有六套房子，在银滩算小的。我们全款收房，价格更低，还要盈利，对吧？”

但张先生告诉记者，除非房子的地段和质量特别好，否则他已经不愿意继续收房了，因为最近价格没上去，有的房子已经跌破收盘价了。

海滩上干净的浒苔

《国商报》记者即将离开银滩时，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为银滩每年最繁忙的旅游旺季即将到来。

正在沙滩上散步的徐大爷对记者说:“我不在乎房子的价格。我一个人住。附近没有生意。人老了就喜欢安静。”

中介小王说:“我愿意趁着便宜多收点房源。旅游旺季快到了，估计还会涨一点。”

夜晚，银滩的一个广场上，大爷大妈们从四面八方赶来，在霓虹灯下随着音乐跳起了广场舞，尽管周围的居民楼里还很少有灯光。

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