08年北京房价(2000年北京房子价格)

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问:问题:景总好！我仔细看过星球之巅的精华文章，受益匪浅。现在说说我的情况。2010年之前在涿州投资了三套两居室，目前市值180W左右。2017年，我在固安抵押了两套两层公寓和一套一居室，现价减半，每年还房贷20W左右。房山户口在良乡有4套房子市值1,700 W，潘家园有一套117平两居室市值660W，目前没有房票，夫妻年收入25 W，请景总指导！资产如何增值，最佳优化方案！谢谢你

答:回答；您好，感谢您的信任！你的房地产布局策略有问题。希望期间有好的收益。现在调整仓库还不晚。虽然房地产的城市化红利期即将结束，但城市板块的红利还没有结束。这是一个大多数人都不知道的概念；一个行业光看新闻就能知道是怎么回事，但要真正了解某个细分领域还需要大量的研究；

具体建议一:先去掉涿州固安3套；在良乡或者潘家园留一套房子，(如果离开良乡最好的小区，面积2-3)；其他的都交出来，这样你就有一个房票了(如果良乡和潘家园不住，都可以交出来)；良乡、涿州、固安没有核心产业支撑，未来涨幅空有限；这种房子的继续持有增加了时间和成本，但会损失成本和效率；潘家园虽然在三环核心位置附近，但商圈本身不争气，回迁房占区域房源的90%；涨幅也被市场甩在后面；

你有了房票之后，加上一定的杠杆，在优质区域购买优质楼盘；即使这样一个人生活，也会提高生活质量，主要靠吃盘子分红；你的年收入略低，但你的资产质量很高。你的主要任务是盘活现有资产，利用它们升值。如果两个房票都卖完了，你可以有两套三居室，分别布局。留一套的话，可以选一套三居室。买水龙头板；祝你一切顺利！期间有问题问我；

问:问:景总您好。看了你的文章和一些问答，有一些疑问。目前我家的情况是，夫妻双方都是北京本地人，父母名下的一套发投翠城经适房即将出售，预计收入400元左右。19年和个人爱人在怀柔买了一套限竞房，21年后交了契税，5年后可以上市。购买时总价不到300万，还剩下100公积金。目前住在怀柔，我在市里工作，老婆女儿在密云工作。(这也是我当时在怀柔买房的原因)

家里有一个两岁的宝宝。4年后宝宝长大，家庭目前年收入在45-50左右波动。父母那套房卖了之后，会考虑换房。好处是他们唯一的房子没有贷款，但是目前比较纠结。他们要考虑未来孩子的上学和财产保值或升值。

问题1:怀柔的商业贷款今年已经还完了。近几年需要提前还公积金吗？考虑:父母可以直接在怀柔买房，也可以在怀柔区的学区房买房。当时他们看的是潘新北部的建水银行颜夕，是洋房，一楼带院子，总价不到300万。开发商的概念是“房子+怀柔科学城+科学城配套小学”(北京实验二小怀柔校区)。这样的选择是为了满足父母的居住环境+孩子的上学需求(学校目前一般)。不过看了你的文章我也知道这个新盘属于站岗盘，预计要5-10年才能卖出去。由此思路衍生出的一个问题是:你对怀柔科学城的未来发展怎么看？多久会影响房产升值？

考虑:在李新元、刘放、潮阳花家地等区域买一套带学区房的旧破房子，整体预算500元左右可以贷款一部分，房租补贴房贷。有了一个朝阳学区的学位，孩子在幼儿园一年后回城，上一些九年一贯制学校，但是朝阳区现在的升学率很可怕。

考虑三:这篇文章一开始是没有的。看了你的文章，咨询了周边教育中心的朋友，500元的预算也可以用在东城区。东城学区概念比较一般，整体升学率还不错。把房子租出去后，可以在附近租个大点的房子。

后续问题:综上所述，我个人希望利用这次卖房的机会，以后把400万的房款做大一点。如果城里的房子五年后才能卖，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快也要八年。长期站岗还可以接受，那么是在市内老站站岗好还是在怀柔科学城站岗好？怀柔的教育目前在全市垫底，但目前的信息是，2025年，怀柔一所市教委直管的12年制学校开始招生(我家2026年上学)。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在比较纠结。这次换房的方向是在市区还是怀柔，再看能到达的区域。非常感谢您的指导。

答:回答:您好，感谢您的信任！1.怀柔属于北京远郊，地理位置寒冷。北京的产业发展轴线整体是东南向，西北以海淀为界，西南以李泽为界，中部以金融街为界，东部以朝阳亦庄副中心为界。这些载体已经成熟，正在发展；所以怀柔相对难发展；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，这是楼市的三个支撑点；

这三个对怀柔来说比较难，每一个都有很大的不确定性；怀柔楼盘不建议非刚性要求；即使租房，这也是2025年怀柔清华附中怀柔买房的基本逻辑；没有人能保证教育的整体质量。一个学校好不好，取决于老师和学生。再往深里说，就是看父母；从教育均衡的逻辑来说，怀柔不应该是城六区以外的第一支持；

2.东西海的学区房逻辑不一样。朝阳主要对外地户籍的家庭比较友好，海淀竞争比较激烈，东城相对佛教，比较均衡。从房屋保值和孩子上学两个维度来看，在东城以最低总价获得入学名额是比较稳定的。城里的老小房子不会站岗，升值属性稍弱，但还是有一些收益的。怀柔赔钱概率大，资金成本比较高。另外，法投翠城的房子也会尽快卖掉。这个地段的保障房行情不会很好，公积金利率很低。如果短期内没有卖出去，就不需要提前还。建议您仔细阅读Planet的精华文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》，祝一切顺利。

问:问:景总您好。刚刚加入你们的知识星球，看了你们的精华文章，见解深刻，触及灵魂，很有启发。本人在西城马连道有一套600多万的房子(贷款100万，自住，孩子上学)，在河北大厂英国宫有两套房子(目前这两套房子估计200多万，无贷款，目前空购买)。手头现金不到100万。

大不列颠宫的房子，最近价格跌了，不能实现了。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备投资一套总价400万的两居室(用手中100万，信用贷款100万，首付200万)。另贷款200万)。不知道我的想法是否可行？投资哪里最好？大厂的房子，在目前市场惨淡的情况下，是不打算实现的。值得持有吗？目前我和老婆的住房补贴，公积金，预期的房子租金，差不多可以还月供了。但是家里养孩子花费大，怕影响生活质量，现金外流影响正常月供。你对我的投资有什么建议吗？

答:回答；您好，感谢您的信任！建议考虑英国皇宫里的房子。如果这个地方的房子涨了，北京的房子必然先涨。燕郊大厂是阶段性涨价的区域。北京现在的楼市是传导性上升，核心区上升，一段时间后会向周边二级溢出区扩散。顺序是主城升到通州，通州东升到北京。不过目前不会普遍上涨。一是市场因素，二是通州的产业发展。不会出现短期的市场溢出。如果有条件投资更好的地段，当然不会考虑投资燕郊，这是出于“机会成本”的考虑；其次，你还要考虑房地产的金融属性。这种地方即使升值后，也很难兑现。贷款不好，以后贷款都会受影响。好房子不仅能住，还具有很强的金融属性。投资房子主要是投资金融功能；

等你从英国皇宫退学，加上手里的现金，大概是300元左右，暂时可以不用信用；归还马连道的贷款，用马连道的房子套现400左右，这样你就有了600元的本金，还可以直接全款买小户型的投资盘(不够额外授信)，这样你名下就有2套房子，老房子有贷款，新房没有贷款，新房涨了还可以套现。这种方式很稳定，贷款可以先还利息，月供基本无压力，不影响生活质量，还可以用。建议仔细阅读精华专栏的文章，《北京房产投资的核心逻辑与原理》，祝一切顺利！

问:问题:景总，我想问你一个个人的疑惑:像通州、门头沟这样的区域，新房比附近的二手房高2万左右，但是比附近的二手房低1万左右。销售总说两三年后新房会比周边房子高很多，有的说期房会比现房至少高一万。这就是新房定价的感觉。

答:回答:你好，销售在忽悠你，把你当一个完全不懂行情的白傻子。开发者的日子越来越不好过，利润那么低。能多卖为什么不多卖？好的市场应该是新房比二手房便宜。买新房最重要的指标之一就是价格。你必须区分买价和卖价。很多人会认为某个开发商调整了某个楼盘的价格，但这些都是你买的价格。

新房市场的成交价格没有参考意义，市场不会认可二级市场的成交价格。只有三级市场的交易价格才是公平的，有参考价值的！三级市场是买卖双方通过各种政策干预，长期博弈最终形成的价格，是大家公认的。也就是真正的决战在三级市场，也就是二手房存量市场。也就是说，如果你真的在二手市场挂牌出售，那么第一次售价是多少，第二次交易周期是多久，二手市场真正出售时二手市场和周边一手市场的折价差是多少倍？

这个贴现率是一个明显的指标。在一些相对较差的板块，差不多是7-8折，有的更多。在这些区域买房是溢价，绝对不能投资；门头沟在15-17年有过很多炒作。这期间像金地华辰、西山逸景、西山御园、秋马四季都处于不断下滑的状态。降幅超过20%；而且能接手的人很少，交易周期大多在一年以上；建议您仔细阅读星球精华专栏《北京房地产投资的核心逻辑与原理》一文，祝一切顺利！

问:提问:景总好。我的情况是这样的。老山东没有电梯复式，价值500万；杨建邦华庭有一套价值500万元的三居室，现金150万。目前，我在李楠双榆树二区租房。我的孩子在这里上初中。我和老婆一个在中关村上班，另一个在西三环，老人在老山东。我想做一个资产配置。方案一:卖掉长阳，在李楠二区买一套三居室(已经看好户型，1991年三居室总价950万)，6年后再回老山里买个电梯间；方案二:卖掉长阳，在石景山麓谷弄个新房。)买一套700万的三居室，6年后再回老山东买个电梯间。方案三:长阳保留，石景山麓谷700万新房。纠结:石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉。双榆树房子比较老(户型还可以)，长阳感觉以后起不来。求景总指导。

答:答:你好；感谢信任；最佳效率方案应该是两套全力以赴；50+500+150 = 1150(可以适当加一些杠杆)。这个基金买一套纯投资产品，吃几年市场。以后你想置换他们或者去别的地方买，主动权在自己手里，这个过程中的资产处于升值状态；选择范围更广；

1.北京全市产业布局发展轴以东南为主，西北为海淀，中部为金融街，西南为李泽(发展阶段)。发展一个新行业好像有点难。其次，北京目前的人口已经进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展。作为这种地方的投资，一定要避免。价格决定了未来房价的空余地，价格低就省了钱。价格低本身就是优势。用低成本买高价值资产，就是赚。以后卖房的时候，议价权也在自己手里。这里的低价不是绝对便宜，而是比竞品性价比高。绝对价格较低的通常是坑，而笋指的是比其他同价值物业便宜的房间空，核心有价值，价格低于价值，所以会有涨幅。

房山明显缺乏产业支撑，很难形成商圈。房子的最终价值不仅取决于它的价格，还取决于它的盈利能力和成长性。买便宜的房子就像拿100元人民币换一堆韩元。虽然你面前有很多，但都不值钱。房地产是一种长期投资产品。随着社会的发展，经济的增长，特别是像北京这样购买力很强的城市，人们对房产的需求会越来越高，买的不好以后就没人要了。核心区的优质物业永远是市场上的稀缺商品。长阳属于丰台的泛滥。未来李泽人口爆满，部分核心区刚需上车的乘客会选择在长阳上车，但仍属于通勤阶段，难以兑现。

2.石景山缺乏核心产业的支撑，购房者全部来自海淀西城的溢出人群。未来石景山的规划是生态的，投资价值相对较弱；目前房价上涨的规律是，学区房和热门区域(核心区域)品质次于新，第一波上涨，其次是同区域管理较好的老公房小区，第二波依然是学区房+成熟溢出区域(也次于新品质)。溢出地区的市场情况是新列车占主导地位。规律是，在楼市上行过程中，部分购房者在压力过大或资金预算有限的核心区域上车，会首先选择出行方便。

第三波依然是学区房+热门核心区+溢出区+刚需盘的新品质；第四波会转向冷门板块，也是质量次好的板块。这些冷门板块普遍存在溢价现象，上涨的前提是溢价必须清零。这是大行情出现时的房价轮动规律；但是，目前一般市场越来越少。预算够的话，核心区选址质量第二高。在这个阶段，买房投资一重选择能力，二重筹资能力，三重理财技能。能否用有限的资金实现利益最大化，是现阶段投资的原则。

核心区配置优质楼盘一直是我的想法；不是说别的地方不会涨，投资是效率优先的原则；有更好的投资条件，当然要选择更优质的区域和更优质的楼盘，确定性也更高；关于集资，1150-1400会用于纯投资；买双榆树的话可以跟着行情走，但是涨幅没有热点区域，质量次好。双榆树整体以老小区为主。更好的是东里和知春里后面是北里。把这个地段的房产以1000多万的价格配出来还是有点亏的。可以和家人商量一下，看能不能接受短距离通勤，或者投票分开住。如果分配是最优的，以租换租；如有疑问，欢迎交流。建议仔细阅读81#北京房地产投资核心逻辑与原理一文。祝你一切顺利！

问:提问:景总好。准备近期在朝阳买房。具体如下:本人目前居住在顺义老城区，儿童小学三年级。我在考虑孩子学区和个人工作之间的通勤。准备在亚运村望京，太阳宫，小营区域买一套两居室，准备独立持有，长期持有。我主要考虑小升初能上个优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房唯一价值260W左右，目前因为孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。以下问题不确定，希望大家给点意见:

1.购房总预算750W。如果考虑望京陈芬单校，两居室只能分为李泽西园、南湖东二、王新三个小区，整体属于老小区。我担心四年后学区房政策会变。而且家里两个人都需要坐车上下班。除了王新，在社区停车真的很难。2.还可以考虑朝庭公寓、眉佳时尚、慧谷阳光这三个750W的新房。不过学区内学校多，清华同意陈的说法。如果去了其他学校，就失去了买房的意义。

3.亚运村的孙公盛新、凯旋城也可以考虑，但是一个是回迁房，一个是商业，感觉不如望京整体发展前景好；4.综上所述，请北京总经理考虑以上三类小区哪个更适合；5.还有父母在顺义居住，个人继续在顺义持有房屋。请咨询景总经理。目前是两套购买，第一套出售。税费差多少W？

答:回答；您好，感谢您的信任！1.李泽西园、南湖东二、王新在居住属性上不如方案二中的慧谷阳光。慧谷阳光抛开学区房的价值，自身建筑质量在区域内名列前茅。如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老小区的独特价值会被削弱或去除，价值也会相应降低。如果选择方案二，可以不去自己喜欢的学校，但是房子的价值还在，不影响房子升值。

2.从楼盘来看，盛鑫、凯旋城属于太阳宫、亚运村商圈的尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势。过去的市场数据也一般。从区域上看，太阳宫比望京高一个档次，亚运村比望京低一个档次。综合优先考虑望京地区，优质楼盘，其次是太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。

3.在这个价位上，第二套购房者的购置税和第一套购房者没有明显区别，主要是因为卖方房屋的属性。是否满，这个税差别很大。其次顺义的房子可以和家里商量。如果决定卖掉，可以在这个置换方案中一并考虑。顺义没有核心产业支撑，房价常年偏低。如果家里决定搬到城里，不如把顺义的房子卖了，集中资源在这置换。一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产是对的。至于孩子还在顺义读书，房子置换的时候可以考虑租一套，但是会有点折腾，也不会影响生活质量和孩子的教育，更有利于家庭资产的增长。建议您仔细阅读精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原理一文，祝一切顺利！

问:问题:景总好！我观察你有一段时间了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，1998年左右的房子，四楼无电梯，66平米。一套在清河永泰花园，也是99年的房子。是72平，二楼没有电梯，但是明年开通地铁。孩子在清河上学，住在清河，目前租房。现在想优化房子配置。

1.我没想过卖两套换一套大的，或者卖一套换一套。不知道后续的同小区大面积会不会比小面积好；2。如果两套换一套，大概能卖到1000多一点预算1200左右。单套换的话，有点像卖清河，预算500加一点600-700。3。区域选择，一个是置换清河比较好的小区，或者附近的奥森区域，包括你推荐的朝青板块。不知道大家有没有什么建议。求推荐方案

答:回答:您好，感谢您的信任！1.同区域内，老房子的流通性、金融属性、升值性都低于综合品质较高的。如果市中心的老房子有利可图，四环外的老房子价值会越来越弱。从目前的市场反馈来看，建议卖出2套，更换1套优质板材做后盾。

2.关于大户型和小户型的流通，资源集中的核心区大户型(3间以上)的流通附加值高于小户型，核心区分块和溢出的小户型高于大户型。这个区域的房子越大越难卖，同样增值相对较弱。主城核心区的优质板块一直是市场上的稀缺商品，资源集中的区域土地稀缺，而子街区的溢出区依然存在。

3.如果孩子在清河上学，可以在清河买。清河本身这几年发展的很好，配套已经很成熟了。工业园区附近的房价涨幅这几年非常平稳。世华、橡树湾、来镇都是该区域的标杆。奥森主要有稀缺的生态资源和良好的人文环境，但主要购买力还是来自两个工业园区，在升值上可能不如清河。朝青离你比较远，但是楼盘整体质量比清河高，选的面积更大，户型更好。朝青弥补了东三环的断层缺陷，因此成为吸纳国贸地区购买力的主要区域。清河属于产业园直接辐射的区域，清河更适合你。建议你仔细阅读星球置顶的文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》，祝一切顺利。

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08#史诗般的通货膨胀正在路上，普通人的权利和政策

03#北京楼市价值荒漠化。

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