香港房价多少钱一平米(香港房产网二手房)

记者|张伟

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香港房地产市场再次遭遇挫折。

差饷物业估价署9月28日数据显示，8月香港私人住宅售价指数报368.2点，为2019年3月以来三年半最低，也是2018年12月以来45个月最大单月跌幅。

今年首8个月，香港的楼价指数下跌了6.52%。较去年9月398.1点的历史高点下跌了7.51%。

作为财富的“蓄水池”，房地产价格是反映经济增长预期的重要因素。“近年来，由于严格的疫情防控和政治因素，香港的人才和资金大量外流。新加坡取代香港成为全球第三大金融中心，亚洲第一大金融中心，这是香港楼价下跌的核心因素。”上海社科院经济学博士王一博告诉界面新闻记者。

数据显示，8月份私房价格指数为368.2点，比7月份的376.7点下降2.26%。近三个月来，月度跌幅明显加快，6月、7月、8月跌幅分别为0.86%、1.44%、2.26%。

除了官方指数，二手楼价的另一个指标也在“下跌”。反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)已连续10周下跌，最新报169.93点，较去年高峰下跌11.2%，也创下2018年2月以来4年半新低。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，今年前9个月，受疫情反复及美国加息的双重影响，香港楼市成交量低迷，二手成交仅2.5万宗，较去年同期减少40%。第一手情况类似。

前几天，李嘉诚卖掉了香港的一个豪宅项目。根据长江实业集团(01113。HK)，公司拟以207.66亿港元出售长江实业旗下位于香港西部的超级豪宅borrett road 21，预计盈利63亿港元。

李嘉诚已经开启了“抛售-抛售-抛售”模式，外界都在猜测此时抛售香港资产应该与香港楼市下滑有关。

今年以来，疫情病例激增，全球经济环境恶化。香港的GDP在第一和第二季度下降了4%。

整体环境下行，资本市场在内外因素冲击下再次破纪录。9月28日，香港恒生指数收盘下跌3.41%，为2011年11月以来最低。

贷款利率是打击购房者的首要因素。自今年3月美联储启动本轮加息周期以来，香港金融管理局已同步上调基准利率。此举无疑将直接冲击香港的房地产业，从而增加住房按揭贷款的利息支付压力。以HIBOR(香港银行间同业拆放利率)为例，3个月期HIBOR从今年1月31日的0.33%飙升至9月22日的3.18%，创两年新高。

同样从3月份开始，香港中原地产的价格指数开始同比下降。

加上当地疫情的蔓延和社会距离措施的收紧，香港房价和成交量自2021年年中以来一直呈下降趋势。今年2月私人住宅价格指数同比下降0.3%，陷入2020年12月以来的首次负增长区间，6月同比下降3.4%。

汇率、整体环境、资本市场等。对香港物业产生直接影响，而房价再次受挫，也会对当地银行业产生负面影响。

作为香港贷款市场的主要参与者，今年第二季度，香港房地产贷款占香港贷款市场的74%，占比相当高。相比之下，贸易金融、批发零售贸易和制造业只占香港贷款的11%、8%和7%。

如果房地产价格未能触底，贷款市场将大幅萎缩。根据CICC研究报告，自2004年以来，香港的贷款已经下降了两次，两次都是因为香港房地产价格下降，导致房地产需求减弱。如果2022年下半年和2023年香港楼价继续下跌，未来房地产贷款规模也将承压。

第二，负资产问题。楼价大幅下跌，意味一些去年以高比例按揭入市的买家，目前可能已跌入负资产范围。根据香港金融管理局的最新数据，今年第二季度有55宗负资产个案。

此外，8月份的指数有所滞后，主要反映7月中旬至8月初的市场实际情况。自8月份以来，美国的利率再次提高了0.075%。此外，香港疫情转暖，二手物业业主加大了减持力度。今年第三和第四季度的负资产数量将增加一倍。

目前，香港的房地产仍然没有反弹的迹象。9月23日，摩根士丹利(Morgan Stanley)发表报告称，香港住宅楼价自年初以来已下跌8%，预计2023年将再跌5%，这意味着尚未见底。

自9月26日起，香港开启“0+3”入境检疫政策，被视为提振楼市的有力手段。

但楼市与整体经济联系紧密，银行汇率、港股表现、整体GDP都直接影响楼市走势。王一博认为，重振香港楼市，其实是恢复投资者信心，吸引资金和人才回流的问题。目前疫情防控政策已逐步放开，但经济复苏尚需时日。

最近，HKMA宣布将抵押贷款的利率压力测试要求从0.3%降至0.2%。美银证券指出，由于最优惠利率可能继续上升，虽然在外部压力下可能进一步下调，但不太可能从根本上改变楼市需求疲弱的局面，预测今明两年香港楼价将下跌15%至20%。

消息面上，中原地产董事长施永青在8月23日接受采访时表示，根据目前市场反映和买卖双方的供求情况，香港楼价到明年年中可能下调8个百分点左右。

施永青说，他不认可在私人市场抑制房价以减轻购房者压力的做法。其结果是，业主的个人资产将大幅蒸发，他们的投资和消费欲望将大幅降低。当供款人拥有负资产时，整个经济市场都会受到拖累。

「我们不应盲目压低市场楼价，而应兴建更多公屋及居屋。」施永青认为。