亚新紫藤公馆(紫瑞嘉园)

关于郑州楼市的格局，关于郑州城市板块的价值，关于郑州的房价，关于郑州各楼盘复杂的房源供应，关于不同区域不同类型产品的价格逻辑，很多购房者和房地产从业者都迷失在不清晰、混乱的数据和信息中...

以上都是真的。

其实问题没那么复杂。

东哥发明了一个图表。

这个图表对你了解郑州楼市的格局、郑州房地产产品以及郑州房价之间的关系非常有帮助。

今天，你在这里。

在看这张图片之前，你应该先了解3个基本知识:

1.郑州地产集团分布:

2.郑州市基本房价分布。

3.属性类型。

我们买的房子包括以下基本类型:

超高层住宅:理论上100m以上的房子都是超高层。

高层住宅:19-32层；有些人到了34楼。

小高层住宅:7-18层。

住宅:

严格来说是六层电梯房。放松点。7层、8层、9层的也可以叫平房。但是10层11层的楼还自称是别墅，有点不靠谱，被称为【伪别墅】。

其中，房子分为已经退出台湾的和没有退出的。现在，退路少了。

折叠:

它叫全叠式别墅，英文名是TOWNHOUSE。

严格来说，叠拼别墅只是两栋房子。一般情况下，-1，1，2是叠加，3，4，5是叠加。一般都是五层。

现在衍生出一种叠式别墅，是六层住宅的变种。-1，1，2是下层堆栈，3，4是中层堆栈，5，6是上层堆栈。严格来说，这只是一套复式房，不是别墅，也不是叠式别墅。

联排别墅:

这个产品具有别墅的属性。也就是一栋楼由一排排别墅连接起来。所谓别墅，应该具备拥有土地、花园、地下室的基本属性，从上到下至少一个。

排屋面积一般在230-300平米之间。

注:由于建筑规范的要求，任何别墅产品都需要4层。所以你会发现很多别墅产品的主卧都在3楼和4楼，带屋顶，作为小茶室或者其他功能。因为只是为了接受。没办法。

独栋别墅:

一栋楼只有两户人家。这两栋别墅紧挨着。这种房子也要4层，面积300-450平米。

独栋别墅的等级:

注:目前没有独栋别墅产品，相关部门不会审批。

独户式家庭是双拼的变体。两家之间隔着一道连墙件，分隔距离稍微远一点。但本质上是有联系的。这个产品的面积大约是500平方米。

好了，正式看这张【东哥纵横线】图，探究复杂想象背后的逻辑关系。

在此图表中，横轴是面积维度。纵轴是价格维度。

先看纵轴。

目前在郑州(大郑州)，房价在6000-10万元/平方米不等。

好的，6000到10万的价格区间很宽。如何理解郑州的房价格局？

应记住以下几点:

1.目前郑州整体均价参考值14500。认识到这个问题很重要。

你首先明白两个问题:

A:14500元/平米以上的房子大多在哪里？1500元/平米以下的房子大多在哪里？

b:你打算买什么价位的？是14500+还是14500-？你得先弄清楚。

怎么算出来的？

算算自己的首付能力。比如单价1.45万，你要买一套至少89平米的小三房，总价129万。30%首付38.7万。加上其他费用，你至少得有40万。——当然，首付分期是另一回事。

你得有至少40万的首付才能考虑14500+以上的房子。

2、10000-。

10000元以下的房子。

1000元以下的房源主要分布在郑州南五环外(南龙湖组团、新店新店孟庄组团、航空空港组团、新郑新区组团、曲梁组团、新密组团)、西部周边(荥阳新区组团、荥阳老城组团、荥阳健康园组团、嘉鱼林东湖组团、尚洁老城组团)。)和特别平原新区组团。

其中，8000元/平方米以下的住宅主要集中在南五环外的薛颠孟庄组团、新郑新区组团、新郑老城组团、曲梁组团、新密市组团，东五环外的中牟老城组团、汽车产业园组团的部分楼盘，以及河北黄河平原新区组团。

6000左右的房子在郑州很少见。

3、20000。

20000元/㎡是分水岭，也是诅咒。

很多不达标的区域和楼盘，想突破2万+的价格，好难。

20000+房产基本是提升的标准。

2000+建筑主要集中在【中州大道以东，连霍高速以南，陇海铁路以北，东四环以西】区域。——也就是我上一篇文章里的内环区域。

除了这个区域，老三环老城区的一些新老站点，价格都在2万+以上，但数量都不超过10个。综合来看，金水区突破2万+的机会很多，但一旦楼盘超过2万+，销售难度加大，销售速度缓慢。比如融创金水公馆，融创兰苑。

三环以内的中原区、二七区、管城区20000+难度更大。除非有非常优质的剧情和创新产品。

北三环外突破20000+也很难。目前新盘也突破了万科江山公馆的部分房源。当然，别墅产品除外。

西三环和南三环外，根本没有机会。当然，我说的是上面。

黄金集团部分楼盘已突破2万+，滨河国际新城两个楼盘康桥美宅湾和亚信海棠公馆，白沙集团亚信紫藤公馆和瀚海象景公馆顶层已突破2万+，部分房源产品突破2万+，吕波集团部分房源产品和别墅产品突破2万+。

4、25000——32000。

郑州的高层新楼盘不超过10个。当然老郑东新区的二手房，很多高层都是这个价位。

这是一个市场空缺口。3000多的高层，也不多见。极难销售。

5、32000。

为什么要一个人拿出32000？

因为32000几乎是郑州高层产品的天花板，也是另一个产品——【北龙湖府】的限定价值。

除了其他地区的一些别墅产品，2000+的世界主要集中在贝隆湖畔集团。单价3000元是北龙湖房子的最低门槛。以最小的贝隆湖142的面积计算，450万元是贝隆湖房子的基本门槛。

当然，北龙湖楼盘也不是限价销售。就算单价3.2万，我也给你绑定车位，储物间，装修等等。你知道的。

6、45000。

北龙湖整栋别墅标准层参考均价4.5万。值得你理解。

北龙湖几十套房子质量也是参差不齐。有的精装，有的空白。同一栋楼，不同区域，不同地段的房子价格相差一万元是很正常的。

7、60000。

6000是贝隆湖房屋的另一个参考价值。60000+的房子要么是品质好的，要么是特色产品——比如带庭院的一楼，比如超顶级的平层，比如别墅产品。

8、80000。

8000+的逻辑和上面说的60000+的逻辑差不多。这是一种特殊的产品。还是别墅产品。

9、100000。

是的，每平方米10万元。北龙湖就有这种房子。但是房子很少，要么是王楼产品的带院子和地下室的一楼，要么是独栋别墅。总价3000万+。

嗯，郑州房产目前的最高限价是5000-6000万元。

600万+的房源在哪里？我不知道。那是清风阁的独栋别墅吗？还是温哥华别墅的二手房？至于之前郑州顶级别墅产品九骏鸿，我觉得应该不会有6000万+的二手房成交。

看横轴。

横轴是面积段。

1.65-85平米是目前两居室住宅的面积区间。

2.89-120平米之间的面积是小三房产品的面积范围。其中89平米的小三房基本是所有高层的标配，也是目前最受欢迎的户型。

其他都是105和110平米左右的小三房。

3.125-143平米之间的三房可以称为大三房。这是主流区域区间。

其中143平米的三房产品是主流供应——多为舒适的三室两厅两卫。

但是有些楼盘，尤其是国外的房企，把143平米的四居室做了很多。这也是未来的主流。

4.143-180平米之间，是四房的主流面积。不同定位的建筑，在这近40平米空之间，灵活定位。

5.180平米以上的房子可以称之为平层。

这类产品主要集中在一些高层的平楼层，并且主要集中在贝隆湖畔的住宅。

北龙湖、160、180、200、220的房子是基本主力区域供应。

6.250平米以上的房子主要集中在贝隆湖的大户型别墅产品和其他区域的别墅产品。目前，贝隆湖最大的公寓是一个664平方米的庆丰院子双层公寓。其他区域的别墅是否超过664平米我还没统计过。只知道高层产品面积最大的是翰海清寓760平米户型。

7.对于大多数刚需房产来说，130平米是户型的天花板；对于一般区域的很多一般楼盘来说，143平米是户型的天花板。

你看，在南三环、西三环、高新区、北三环、东五环以外的一些区域，143平米以上的产品是不是很少？

8.显著特点:目前郑州的两房供应量比较少。为什么？需求更少。此外，开发商也没有更多的动力去制造房利美和房地美的产品。

好了，现在开始，纵横交错，看看总价。

再看这张图。

在大郑州市场，如果以最低单价6000元/平米计算，70平米两房总价42万。

大郑州市场，如果按10万元/平米的最高单价算，500平米的面积算，总价5000万。

那么，在总价42万-5000万的郑州住房中，你能承受的总价是多少呢？

这个问题是购房者思考如何买房，去哪里买房，买什么房子的本质问题。

有了总价，很简单。首付在此基础上再乘以30%。

1.均价中值14500。你买房子:

2:总价-14500 * 75 = 108万。

3号房:总价——14500 * 89 = 129万。

大房间3:总价-14500 * 140 = 203万。

4号房:总价——14500 * 143 = 207万。

四房:总价-14500 * 160 = 232万。

2、低价值8000，你买房:

2:总价-8000 * 75 = 60万。

小房间:总价—— 8000 * 89 = 71万。

大房间3:总价-8000 * 140 = 112万。

小房间:总价——8000 * 143 = 114万。

3，低价值1万，你买房:

2:总价-1万* 75 = 75万。

3号房:总价—— 1万* 89 = 89万。

大房间3:总价-1万* 140 = 140万。

4房:总价—— 1万* 143 = 143万。

4.中高值2万，你买房:

3:总价-2万* 135 = 270万。

4:总价-2万* 150 = 300万。

4:总价-2万* 160 = 320万。

大房间4:总价-2万* 180 = 360万。

5，价值3万的高，你买房:

3:总价-3万* 140 = 420万。

4:总价-3万* 160 = 480万。

4:总价-3万* 180 = 540万。

4:总价-3万* 200 = 600万。

5:总价-3万* 220 = 660万。

6.3.2万+的楼市，是贝隆湖的天下。

别数三万二了，几乎没有机会。

7、高价值4.5万，你买房:

4:总价-4.5万* 160 = 720万。

4:总价-4.5万* 180 = 810万。

4:总价-4.5万* 200 = 900万。

5:总价-4.5万* 220 = 990万。

8、超高价值6万，你买房:

4:总价-6万* 160 = 960万。

4:总价-6万* 180 = 1080万。

4:总价-6万* 200 = 1200万。

5:总价-6万* 220 = 1320万。

9.按照8万的超高价值，你随便买，我不给你做。

郑州1500万+的房子不多。只有少数。

自由自在地变得富有。

总结:

1.郑州房产刚需产品主流总价在700-180万之间。

2.郑州新建楼盘主流总价在150万-220万之间。

3.郑州改善型楼盘主流总价在270万-400万之间。

4.郑州品质提升楼盘主流总价在400-600万之间。

5.贝隆湖的豪华改善分为三个档次:600-850万，850-1200万，1200万+。

郑州楼市单价和总价的布局大概是这样的。

作为买家，根据自己的情况和需求找准自己的定位，不要做超出自己支付能力的事情。

如果没钱，也可以考虑老破。

如果你没有钱，不要挤贝隆湖。

你有大屁股和大内裤是事实。

当然，投资是另一门技术。

记住:不要买贵的房子，CEO的盘子，或者大户型的房子——尽量不要碰165以上的房子，除非在同区域真的很便宜。

再次记住:没有买不到的房子，只有买不到的价格。对于投资来说，买入价格是最重要的。

无论是自住还是投资，买哪些区域？你最好参考这张图。

在可承受的价格范围内，找一个区域，一个板块一个板块的看、比，根据自己的需求看、比、定、买。

本文结束。

祝:买房快乐！

鱼与熊掌不可兼得，不要纠结，不要追求完美。

否则，你会很痛苦。

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