大部分买豪宅的人都是“捧着桃子找苹果”。这些人的共同特点是，买房是为了置换。“3000万追5000万，5000万追1亿，普通平的为江景，江景房为别墅...都是为了住更大更好的豪宅，可以象征地位。谈到价格，心态稳定，态度强硬。”

文|高月

编辑|周伟

运营|每月

560万人的名单

点击网站的刷新按钮，会弹出一个新的列表。老马眼睛一亮——他寻找了4个月的“目标”终于出现了。

上海解封后的6月，负责豪宅交易的中介马劳，每天复工后上班，第一件事就是给“头号客户”周聪找房子。前前后后看了40多套房子，周聪的需求他早就熟悉了:5000万左右，200平米左右，位于市中心，两居室朝南，不顶楼，一、二、三层...每一个要求，这个“目标”都完美匹配。

位于静安区黄金地段嘉天汇小区，地铁14号线武定路站西394米，静安寺东南838米。画一个直径3公里的圆，周围有很多幼儿园，中小学，大型超市，公园，医院。是一个交通、休闲、教育、医疗、购物配套齐全的“五角勇士”。

老马觉得这一次可以了，于是马上让周聪赶紧去看房子。

当周聪走进房间时，他首先看到的是阳光，阳光照射在米色的家具上，使房间非常温暖。这符合他最大的要求——房子是给父母养老买的，南北必须通透，不然雨季来了房子里潮湿，对关节不好。

环顾四周，周聪变得越来越满意。4楼不高不低，200平米大小合适，小区环境不错。他想当场结算，但是总价只有5060万，有点贵。他拉着老马问:“能不能和主人商量一下，再减200万？”

砍价很常见。“毕竟不是超市买菜。”但是主人脾气比较直，比较麻烦。面对老马的留言，他的态度很坚定——“不谈价钱。如果你能接受，那就做个交易。不接受就换人。别浪费时间拉。”

这里的主人没有机会。眼看就要到最后一步了，老马转身劝说周聪，告诉他在嘉天汇一房难求。在此之前，永远是一套一套的卖，不会超过两周。他还得知，前一周至少有十个人来看过房子。“如果你迟到了，你可能会错过它”。

听了这话，周聪下定决心迅速行动，做了一笔完整的交易。整个交易过程只用了20天。

此前，周聪住在长宁区一个非常优质的小区，但他的父母很干净，住在佘山。平时一个小时的车程也不觉得远。疫情来了之后，他们发现到处都不方便。“人们打不通。送点东西比登天还难。”周聪带着他的父母匆匆忙忙来到这座城市，料理好一切。“谁知道什么时候又要关门了？”

自6月份以来，像周聪这样的买家开始大量涌现。据中国房地产信息集团统计，仅解封后10天内，上海总价3000万元以上的二手豪宅就已成交33套，也就是说，平均每天有3.7套豪宅在转手。估计整个豪宅市场的单价也上涨了5%-10%左右。

▲ 6月1日-9日上海3000万以上二手房成交情况。图 / CRIC数据▲6月1日-9日上海二手房成交3000多万。图表/审评委数据

最值得注意的是永嘉路569号的一栋老别墅。去年569号对面一栋老洋房卖了4亿。今年，轮到569了。这栋砖木结构、法式风格、面积833平方米的三层小楼，曾被叫价2.5亿元，创下今年豪宅成交单价的新纪录——距离其上一次成交仅5年。

豪宅在默默地迎接一波又一波的游客。滨江是聚集地，汤臣一品、中粮海景一号、绿城黄浦湾、华润外滩九里，一个个“江景房”鳞次栉比，陆家嘴的“三件套”尽收眼底。河对岸，新天地是另一个中心。黄埔湾1号，38万元的单价，还在江湖流传。低调的古北是传统富人区。形容词应该是“钻石”、“宝石”、“祖母绿”，价格应该是1亿元。依山傍水的佘山，遥相呼应。中凯曼茶园成功加入5000万俱乐部，在豪宅中占据一席之地。

从上海的上海空往下看，豪宅的火爆扫货记录正在几大区域依次上演。徐汇上海湾5000万、7000万豪宅；黄浦区的融创外滩、黄浦湾也不甘示弱，一周内成交8000万豪宅二手房；静安区不甘落后。珠江中兴路1号和安康花园交替交易，3000万豪宅接连易主。

▲ 上海永嘉路569号的花园洋房，以2.5亿的价格售出。图 / 视觉中国▲上海永嘉路569号的花园洋房以2.5亿成交。图/视觉中国

抢劫豪宅的人

胡青和大军也是购房团的成员。6月25日，他们终于迎来了选房日。

他们是40号，所以应该是11点左右。但是两个人都很兴奋。他们早上7点醒来，再也睡不着了。为了好运，两人都穿了红色的衣服，胡青穿了一件红色条纹的西装，大君穿了一件红色的t恤，背面印着两面旗，寓意“夺旗”。夫妻俩提前一个小时重启手机和路由器，并告诉欢呼的“亲朋好友”要“关掉所有手机”，防止信号抢占。

进入15秒倒计时，胡青紧张地靠在大军的胳膊上，却在下一秒被推开，“别影响我表演”。他是军队选房的执行者。他双手托起手机，双臂保持直立，微微张开手指放松，随时准备点击。

界面跳出来的那一刻，一切出乎意料的顺利。军队花时间检查价格并确认。和前三次演练一样，一切顺利完成。

胡青恍惚了几秒钟。经过亲戚朋友的提醒，她才想起要跳起来和老公一起加油。她的心情有些复杂，既高兴又夹杂着怀疑。她脑子里蹦出的第一个念头是，“在上海只花了一分钟就花了2000万。”

回顾买房的经历，胡青觉得“太难了”。两个外地人在上海漂了14年，生了个女儿，终于攒够了钱和积分买了房。用了半年时间，摇了两次号，等了三个月才成功选房。这一刻，她有了真正的“终于生根发芽”的感觉。

像他们这样的“上海漂”购房者还有很多。得益于落户政策，2022年，“新上海人”增加了73128人，是2020年的两倍多。在筑巢时，品质更高、价值更大的豪宅是很多人的首选。

有的人买房谨慎，有的人一掷千金不眨眼。1998年出生的苏刚，从美国留学归来，学的是动画设计。他在上海定居后，做的第一件事就是买房子。她的需求和很多留学生差不多:不看重导向，只在乎风景；必须精装修。最好五星标准都有，连毛巾杯子都有。你可以直接带着你的包办理登机手续。

那天，阿苏一个人去了。站在落地窗前，望着一览无余的黄浦江，她非常确定:“这就是我想要的房子。”

人物每天都试图在Asu中找到一些选择和犹豫，但是没有。似乎在她眼里，全款买4000万的房子就像挑衣服一样容易。Asu从进屋到签约，用了不到2个小时。她没有给父母拍照、录像，一直都是自己做决定，自己签字。家长只需要“掏钱包”。

“喜欢就不要犹豫，直接拿下。”阿苏说。

像Asu这样的留学生是豪宅购买力的新代表，中介也喜欢和他们打交道，因为他们“好说话，付款快，容易把握他们的喜好”。他们最喜欢的是网络名人区，尤其是“新天地板块”，甚至引出一个笑话，“世界的上海，宇宙的新天地”。

▲ 上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘：翠湖天地。图 / 视觉中国▲上海黄浦区新天地太平湖上的顶级豪宅:翠湖天地。图/视觉中国

但也有很多人不喜欢网络名人的位置，而是追求隐私和干净。一天，中介邹军收到了一条新消息。一个老客户让他帮忙找房子。两年前，她刚刚在邹军买了一套江景房，价值5000多万元。换房间的频率太快了，这让邹军有些吃惊。他问客户为什么这么快又要换房？

“因为蒋敬看腻了。”对方回答。

这个客户曾经用父母给的本金创业，进入了军医美容领域。用了两年时间，赚到了第一桶金。这次，她的要求是佘山地段，独栋别墅。看房过程中，客户最多的评价是“小”和“不够大”。她希望她的父母，保姆和司机留下来，应该有足够的空房间供聚会和派对招待客人。

最终只有一套800平米的别墅让她勉强满意。我选它是因为她觉得风水好。它位于山脚下，有河流流经，与月湖相连，依山傍水，可以聚财。

与新上海人相比，这些高净值人群是奢侈品市场的核心客户。胡润《2021中国高净值家庭安全感报告》显示，2021年，上海千万人民币净资产家庭数量达到25.5万户，仅次于北京，超过香港，是深圳的3倍多。

至于职业，中介看得最清楚。“2012年之前，有很多行业，比如基建、矿业、有色金属。2015年以后，大部分都是互联网人，新能源从业者，网络名人。”邹伟说。

▲ 上海佘山高尔夫别墅区。图 / 视觉中国▲上海佘山高尔夫别墅。图/视觉中国

“与其货币贬值，不如买房”

豪宅，一个萝卜一个坑，新房不多。想要二手房，只能等着有人卖了。

前段时间，马劳成了公司的“守夜人”。有一个海外业主想卖掉他在上海的房产。房子的买家已经找到了，但后续沟通费了很大力气。主人在国外，工作很忙。他每天下午只能抽出10分钟，和国内时间相对应。已经是凌晨了。

老马每天晚上冲一杯浓茶，在外面玩手机，就是为了提神，不想错过主人的微信消息。好几次，主人提前发信息问“老马，你在吗？”结果老马不知不觉睡着了，没能回复消息，通信只能往后推。但是设置闹钟也没用，因为客户的消息往往是不规律的。早3点，晚5点，唯一的办法就是熬夜。“我等一晚上，随时来消息，随时回来”。

花了一个星期敲细节，三个星期沟通如何用美元支付，一个月终于搞定。在交易的凌晨，老马很开心，但也很累。他没有力气庆祝，只想好好睡一觉。

同时也有卖掉豪宅离开上海的人。6月，豪宅市场有一则引人注目的消息。中介给一套豪宅打广告，广告语是“蔡少芬刚搬出去，可以直接入住”。位于新天地，四室三厅四卫，家具家电齐全，每个房间都有落地窗和地暖。

有趣的是，蔡少芬一家来到上海才一年。“好得不能再好”的上海生活，最终以豪宅的出售和离开而告终。

有人在卖，更多人在抢购，豪宅市场越来越热。很多人都很好奇，解封之后，为什么上海的豪宅交易这么火爆？

中原地产首席分析师陆文熙曾在接受采访时分析，一个原因是业主的心态发生了变化。4、5月份疫情反复，部分群体对房屋质量的要求会有所提高。小房想换大房，平的想换别墅，“积压下的购买力会释放出来”。

马劳说，大多数买豪宅的人都是“捧着桃子找苹果”。就像他接待的嘉天汇的主人一样，有好几套房子，嘉天汇是其中最小的一套。平时一周只住一两天，很早就嫌弃它的小和老。这次我们准备再加点钱，买个更大更好的房子。

这些人的共同特点是，买房是为了置换。“3000万追5000万，5000万追1亿，普通平的为江景，江景房为别墅...都是为了住更大更好的豪宅，可以象征地位。谈价格，心态稳，态度强。”

▲ 图 / 《我的前半生》截图▲《我的前半生》图/截图

另一个原因是赶上了特殊的时间节点。“因为疫情，之前市场停滞了很长时间，现在数据短时间内会快速增长”。鲁对说:

邹军认为，疫情过后，投资的风险大了，但渠道在减少。不管是开公司还是建生产线，都有可能赔钱。“钱离开了就会贬值。还不如买个房子，既能享受又能保值。这是最好的办法。”

其实豪宅的火热不仅仅在上海，全国都是同步的，遥相呼应。

此前，北京海淀区的“学府公馆”迎来选房日，吸引了2638名竞争对手，几乎每四个人就抢一套房子，1900号就宣布售罄。所有房源不到10小时就被抢购一空，成交额近120亿元。

如果以总价1000万元作为豪宅的“准入门槛”，2022年上半年，北京已成交3770套豪宅，同比增长33%。

深圳也是如此。日本著名CD海德公园，新推出的239套千万级住宅，6个小时全部选完，1分半钟左右就卖出1套。

杭州西湖旁边的湖景房“习字公寓”，距离西湖景区步行即可到达，一直是黄金豪宅，多年没有二手房流出。今年6月，一套房带两个车位，经过30轮竞价，以3095.8万元的高价成交。

这是一个有点神奇的现实。在很多人担心房租上涨的同时，也有人在排队出门，疯狂地扫荡豪宅。

▲ 杭州西湖湖滨。图 / 视觉中国▲杭州西湖湖畔。图/视觉中国

背后一百个中介

豪宅连锁跑得快，烧得热，豪宅中介也赚得盆满钵满。

最近马劳和同事聊天，话题总是围绕着“你卖了多少钱？”这不需要保密。销售行业只是需要互相刺激。马劳的表现不够好。他一个月开一单，但是很满意。过去一年，能有两三个订单就不错了。他听说去年的皇冠销量只有5辆。

开票后，最直接的好处就是高提成。马劳的公司表现出色，一个月内售出15套，打破了开业以来的新纪录。该公司仅佣金就超过2000万元。

业绩好的时候，邹军一个月能挣六位数，但一些业绩不好的同事只能拿到三四千元的底薪。

“一套豪宅成交的背后，是100个经纪人的忙碌和竞争。”马劳说，这是一场激烈的竞争。

“为什么别人不能秀出来卖，你却可以？”这里有很多知识。

成熟的中介经过十几年的历练，可以逐渐摸索出一些门道，比如“看人吃菜”很重要。成功的客户往往更在乎价值，“越稀缺越独特越好”。房子的各种细节和特点都刻在老马脑子里，随时提取。“59层江景一览无余”“历史保护建筑优秀的人文故居旁”……甚至后来老马还能清楚地解释出1000万元差价的房子在江景上有什么区别。

年轻顾客往往更喜欢跟风。有时候，邹军会在看房前准备一些“秘密武器”——电视剧剧照。有一次，他带他的客户去景瑞上滨江，那里除了三十岁的我的无忌男孩和暖弦什么都没有。

▲ 图 / 《三十而已》截图▲图/无非三十张截图

邹军更像一个导游。来到一个“展品”前，他说最后一段:这是顾佳同样的豪宅，大堂挂着意大利的Barovier&Toso灯具，高度空9.8m；走廊里是吴爱正的《上海滩百年》，剧中王夫人的《睡莲》；有专门的雪茄室，私人宴会厅，大落地窗。邹军手里拿着一张照片。每到一个地方，他都指着并强调给客户看，“你觉得完全一样吗？”

这一招似乎有点用。拍这些电视剧的时候，小区里还有一手房，而现在，已经被抢光了空。

光知道房子的细节是不够的。中介也需要严谨谨慎，懂得建立长期关系。马劳与许多拥有商业地图的老板有过接触。最重要的是他不能打听，有时候还要签保密协议。如果遇到明星买房，一般会有经纪人联系。看房那天，在场的明星大多带着墨镜和口罩，没有看到他们的真面目。

马劳很少给客户打电话，但大多用短信和微信交流。这是一个为客户着想的细节。都很忙，注重隐私。“每天接电话容易不耐烦”。

长期接触是为了“每当客户要买卖房子的时候，都会先想到我”。这意味着随叫随到，处理所有琐碎的工作和问题。要租房子，他得帮忙打理，预约打扫，找摄影师拍照；如果物业有问题，他要联系法律顾问认真解答；甚至草坪割草，柜子损坏，下水道不通……“只要接到客户电话，就要立即行动，立即处理。”

现在，马劳仍然很忙，公司要求每天打150个电话联系客户，至少看一组房子。这两天他在帮业主卖一套汤臣一品的房子，432平米，4房2厅4卫。房子对面是外滩。四季变换，早晚交替，从这里的阳台可以看到黄浦江的美景。

新房照片拍完，马劳发了一条朋友圈，配有图片文案:“拥有了，就拥有了四季。”

(应采访对象要求，马劳、胡青、大军、阿苏、邹军为化名)

▲ 图 / 《安家》截图▲图/“安佳”截图

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