农村三块地具体哪三块土地(农村三块地是指哪三块地)

广发证券高级宏观分析师徐升

农村三块地具体哪三块土地(农村三块地是指哪三块地)

报告要点

农村的“三块地”是什么意思?首先要知道我国的土地是如何分类的。根据土地用途的不同,土地可分为农用地、建设用地和未利用地。根据所有制不同,可分为国家所有制和农民集体所有制。

“三块地”是指农用地、集体经营性建设用地和宅基地,分别代表农村农业生产用地、集体工矿、商业服务等经营性建设用地和农村住宅建设用地。

“三块地”改革试点在农村土地改革中的地位如何?开展“三块地”改革试点,结合农村土地承包经营制度改革(土地流转等。)和完善耕地保护与补偿制度,是深化农村土地制度改革的三个重要方面。

“三块地”改革试点涉及哪些内容?农村“三块地”改革是指农村土地征收、集体建设用地入市、宅基地管理制度改革。

试点改革的重点之一:农村土地转用、征收和使用权转让的补偿标准。

改革试点的第二个重点:农村集体经营性建设用地使用权流转规则。

改革试点的第三个重点:宅基地审批权限。

试点改革的步伐如何?改革部署后,先后两次调整:一是扩大了范围。2016年9月开始,国土资源部采取“试点联动”方式,扩大“三块地”改革覆盖面。二是延长时限,改革试点两次延期至2019年底。此外,利用集体建设用地建设租赁住房试点工作也已启动。

12月23日提交全国人大常委会审议的土地管理法和城市房地产管理法修正案草案删除了现行土地管理法中规定的非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者原被征收的集体土地为国有的规定。这一变化实际上是对现有试点项目和一些地区做法的确认。

如何定量理解土地管理法修改涉及的土地规模?相关数据显示,2016年,全国农村集体建设用地存量约5000万亩;同期全国农地面积约96.77亿亩,全国农村宅基地面积超过2亿亩。

“三块地”改革试点的推进可能会产生哪些影响?

集体经营性建设用地入市采取什么样的收益分配制度?农村集体经营性建设用地入市或再流转时,按土地增值收益的20-50%征收收入调节费,上缴试点县地方国库,纳入地方一般公共预算管理。

集体建设用地入市会对居住用地产生影响吗?改革试点涉及的集体建设用地仅确定为工业、商业等经营性用地,对住宅市场和小产权房不应产生直接影响。

“三块地”改革试点的推进可能会产生哪些影响?一是对城市土地供应有影响;二是土地开发布局会影响产业布局,对城乡结合部影响较大;第三,可用于抵押融资的土地资产会增加,为信贷扩张提供了基础条件。

核心假设风险:土地政策推进超预期;经济下滑超出预期。

主体

中国土地如何分类?《土地管理法》[1]规定,土地按用途不同可分为农用地、建设用地和未利用地。其中,农用地直接用于农业生产,建设用地包括城乡住宅和工矿用地、公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。根据所有权的不同,土地可以分为国家所有和农民集体所有。前者主要包括城市地区的土地,后者包括城市郊区和农村地区的土地,以及宅基地、自留地、自留山等。(法律规定属于国家所有的除外)。

农村的“三块地”是什么意思?“三块地”是指农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。农村土地是指直接用于农业生产的农用地。农村集体建设用地是指在土地利用总体规划和城乡规划中已确定为工业、矿山、仓储、商业服务等经营性用途的土地。目前,宅基地没有明确统一的法律概念。从自然属性看,其用地主要可分为建设用地和活动场地。从其来源属性来看,是农民用来建造房屋及附属设施的土地[2] [3]。我们把宅基地定义为农村住宅用地,是农村农民或个人用于住宅建设的土地。

“三块地”改革试点在农村土地改革中的地位如何?根据《深化农村改革全面实施方案》,深化农村土地制度改革包括三个重要方面。一是开展农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度改革,即“三块地”改革试点;二是深化农村土地承包管理制度改革;三是完善耕地保护和补偿制度。

农村“三块地”改革试点涉及哪些内容?2015年2月起,国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域内暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法等相关法规,实施农村“三块地”改革[4]。“三块地”是指农村土地征收、集体建设用地入市、宅基地管理制度改革,分别涉及不同类型土地之间的转换、土地转换、征收和使用权转让、建设用地和居住用地审批手续。一个一个说吧。

改革试点重点之一:农村土地转用、征收、使用权转让涉及的费用和补偿如何改?征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。如果征用耕地,还涉及到地上附着物和青苗的补偿费。在改革试点地区,要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等因素。,合理确定征地补偿标准,为被征地农民安排住房和社会保障。

改革试点第二个重点:不同类型土地之间的转化机制发生了哪些变化?2004年《土地管理法》规定,建设需要用地的,必须依法申请使用国有土地。如果是城市集体所有的土地,必须作为国有土地征收,使用权才能转让。建设单位使用国有土地,除国家机关和军队、城市基础设施建设和公益事业用地外,以出让(拍卖、招标或双方协议)等有偿使用费和其他费用的方式取得(30%上缴中央,70%留给有关地方人民政府)。这为土地财政提供了一个来源。在“三块地”改革试点地区,允许现有农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁和投资,国有建设用地使用权与市场平等,同权同价。

改革试点重点之三:建设和住宅用地审批权限发生了哪些变化?《土地管理法》规定,农村住宅、企业和基础设施建设涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。新增部分须经省政府批准。对于存量部分,可以经市、县人民政府批准。试点地区宅基地审批涉及存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批;使用新增建设用地,下放至县级人民政府审批。

试点改革的步伐如何?改革部署后,做了两个重要调整:一是扩大范围。2016年9月开始,国土资源部采取“试点联动”方式,将征地制度改革和集体经营性建设用地市场化改革覆盖全部33个试点地区,宅基地制度改革试点范围不变。二是延长期限。改革试点原计划2017年底结束,但连续两年推迟至2019年12月31日[5]。此外,为实现多项改革联动,2016年在15个试点地区开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,2017年试点范围扩大至33个试点地区;与此同时,2017年利用集体建设用地建设租赁住房试点工作也已启动[6] [7]。

12月23日,我国土地管理法、城市房地产管理法修正案草案有哪些新变化?一是缩小征地范围,规范征地程序,完善合理、规范、多元化的失地农民保障机制。二是明确集体经营性建设用地入市条件和管理措施。三是完善宅基地权益保护方式,完善宅基地管理制度。下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地由乡(镇)人民政府审批。本次修正案草案删除了现行土地管理法中规定的非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者原被征收的集体土地为国有的规定。这一变化实际上是对现有试点项目和一些地区做法的确认。

土地管理法修改涉及的土地规模如何量化?农用地方面:根据自然资源部最新公布的数据,2016年全国农用地面积为9676899亩[8]。农村集体经济建设用地方面:国务院发展研究中心叶兴庆(2015)测算,到2013年底,全国农村集体经济建设用地约4200万亩,占全国集体建设用地总量的13.3%[9]。同时,根据中科院遥感影像结合实地测绘的结果[10],结合试点分析,全国农村集体建设用地存量规模约为5000万亩。据国土资源部统计,截至2016年底,全国城镇工矿仓储商业服务用地4692万亩(不含住宅、公共服务和交通用地),2017年城镇建设用地面积仅为8000万亩[11]。关于宅基地面积的估算,我们参考魏松(2008)等人的农村宅基地面积计算方法[12],结合国土资源部的统计数据,估算出我国农村宅基地面积超过2亿亩[13]。

集体经营性建设用地入市采取什么样的收益分配制度?根据《农村集体建设用地土地增值收益调节基金征收使用管理暂行办法》,农村集体建设用地入市或再流转时,按照土地增值收益的20-50%征收收益调节基金,调节基金全额上缴试点县地方国库,纳入地方一般公共预算管理。我国目前没有统一的收入分配制度,其收入缴纳比例、分配比例、分配方式、分配主体都是由地方政府自行制定的[14]。一般来说,农民集体在按规定缴纳调节基金后,仍然获得较高比例的土地增值收益。当土地调节基金比例较高时,农民集体的土地增值收益水平为20-85%,而当政府征收较低的调节基金时,农民集体的土地增值收益水平为70-95% [15]。

集体建设用地入市会对居住用地产生影响吗?首先,只允许农村集体建设用地入市,集体建设用地使用权只有在符合规划和用途管制的前提下,才可以转让、出租或投资。根据国务院相关规定,小产权房本身属于未经依法批准改变土地用途的违法行为,改革试点涉及的集体经营性建设用地仅确定为工业、商业等经营性用途,因此不会对住宅市场和小产权房产生直接影响。

“三块地”改革试点的推进可能会产生哪些影响?首先,如果集体经营的建设用地不再被土地国有化征收,可能导致地方财政收入下降,进而影响公共服务和公共基础设施的投资。目前建设用地供应在减少[16],地价水平在上涨[17]。近20年来,地方政府逐渐形成了土地财政模式,即利用行政权力征用农村土地,整理后获得巨大差价。以2018年为例。前11个月,全国土地出让收入5.34万亿元,处于历史最高水平,超过2017年的5.2万亿元,占地方政府性基金预算收入的91.19%。

第二,土地开发布局会影响产业布局。根据国土资源部门测算的土地产出效益,集体经营性建设用地的产出效益将在22.2万亿元至159.2万亿元之间,占2016年我国GDP(74.4万亿元)的29.8%至2.1倍[18]。

第三,为信用扩张提供基础条件。按照目前试点地区114万元/亩的成交均价计算,全国股市57万亿元。相比2017年末30.95万亿的全口径涉农贷款余额,并考虑土地上建筑物的价值,可用于抵押融资的土地资产将大幅增加[19]。(值得注意的是,根据银监会规定[20],集体经营性建设用地不需要入市,只要依法取得相关权证,就可以进行抵押贷款。)

风险警告

(1)土地政策超预期;

(2)经济增速下滑超预期。

参考

[1]2004年8月,《中华人民共和国土地管理法》、

[2]舒家兴(2018),《农村宅基地退出研究综述》,西部资源,2018年6月。

[3] [12]魏松,陈百鸣,杨红,陈锡伟(2008),“中国农村宅基地资源现状分析”,中国农业资源与区划,2008年3月。

[4]2015年2月,NPC常委会作出关于授权国务院在大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律法规的决定。

[5]2018年12月,新华社:农村“三块地”改革试点授权再续。

[6]2018年10月,陈明,《农村集体经营性建设用地市场化改革的评价与展望——兼论农村“三地”改革的市场化方向》,《农业经济问题》

[7]2017年8月,国土资发[2017]100号《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》

[8]2018年5月,2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报。

[9]叶兴庆(2015),农村集体经营性建设用地产权重构,国务院发展研究中心,2015年5月。

[10] Sarah (2009),耕地资源潜力在于空中心村整治——中国科学院地理科学与资源研究所区域农业与农村发展研究中心主任刘彦随访谈,科学时报,2009年12月。

[11] [18] [19]姚雷(2017),农村集体建设用地入市试点与宏观政策协调。

[13]何雪峰(2018),现行土地制度与中国不同地区土地制度的差异化实践,江苏社会科学,2018年5月。

[14]刘敏(2018),《农村集体经营性建设用地市场化流转的问题与对策——以文昌市为例》,《当代经济》2018年第18期。

[15]谢,朱道林,陈颖,裴婷婷,颜(2018),土地增值收益分配比较研究:建设用地入市征收与集体管理,北师大学报(自然科学版),2018。

[16] 2012-2017年,中华人民共和国(中国)自然资源部国土资源局公告。

[17]李顺强(2018),《集体建设用地入市对商业银行个贷业务的影响分析》,《市场研究》2018年第11期。

[20]2016年5月银监发[2016]26号《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。

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