一平方英尺等于多少平方米(6万英尺等于多少平方米)

文/朱振鑫金融研究院执行院长兼首席研究官。

杨勤勤是金融研究所的高级研究员。

这一集的概要

1.中国大陆核心城市中心区的房价仅次于港、伦敦和新加波。如果排除建筑和占地面积的差异，北京、上海、深圳的房价在全球排名第二到第四，仅次于香港。

2.京沪深中心城区房价收入比超过40倍。家庭要攒40多年才能在市中心买一套普通的房子。买房负担极重，修改前仅次于香港，修改后全球最高。

3.北京上海深圳这些深中心和非中心城区的房价和房租都是全球最高的，远远超过国际临界点25。要么房价被高估，要么房租被低估。

4.全球大部分核心城市都面临着高房价的问题，尤其是香港，远高于内地。不能单纯以房价水平、收入或房租比来判断房价是否合理。即使被高估，也不一定会崩盘，至少短期内不会。

5.我们对比了1000万元能买到什么样的房子的城市。北京上海买房性价比几乎是全球最低的。

全球来看，中国房价是否存在泡沫？这是一个很难回答的问题。国际对比是很好的参考，但是直接对比中国和国外的房价是很危险的，因为中国的房价差别太大了。

第一，估值基础不同。中国的“房地产”和“地产”其实是分开的。土地归国家所有，居民只有土地使用权。普通房屋产权70年，到期可自动续期。商住房屋产权大多为50年，续期需要缴纳一定比例的土地出让金；国外大多有永久产权。例如，在美国，采用私有财产制。房子的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价实际上只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价完全包含了土地的财产价值。

第二，数据质量不同。国内数据来源主要有两个，一个是统计局，一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高，尤其是统计局的数据。一方面，统计局只公布指数，没有高频绝对价格。另一方面，数据严重失真。统计局来自住建部网签价格。为了合理避税，大城市常见阴阳合同，网签价格基本远低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价格只是468万普通住宅的最高指导价。统计局数据显示，2016年北京新房成交均价只有2.8万/m2左右，而实际均价已经在5万以上。拿这种房价做对比分析，结论必然会有偏差。

第三，统计口径不同。全球房价缺乏统一的官方数据。不同国家的房价统计机构不同，数据来源不同，样本口径不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和100个城市的房价，样本城市比较多，包括各类商品住宅；美国最常用的S&P/凯斯席勒房价指数只统计了20个城市，而且只有独栋和联排别墅。不要说国与国之间没有直接的比较，就算是一个国家内部的直接比较也不完全准确。

第四，面积算法不同。在我国，计算建筑面积，不仅包括房屋面积、墙体占用面积，还包括公摊面积，包括走廊、阳台。大部分国家和地区计算的是使用面积或使用面积。香港采用套内面积的话，等于建筑面积减去公摊面积。但在美国、英国等国家，使用面积就是使用面积，等于使用面积减去墙体占用面积，也就是真正的使用住宅面积。

三个面积之间的关系是建筑面积>:；可用面积>:；使用面积、使用面积、使用面积的差别很小，但建筑面积和使用面积的差别很大，需要用入住率，即实际居住面积与建筑面积的比值来换算。一般来说，有电梯的塔楼或住宅的入住率在70%左右，没有电梯的多层住宅或楼房的入住率在75%左右。也就是说，国外70多平米的房子，相当于国内100平米。中国的房价还得除以购房率才能得到可以和国外比的实际房价，比原来的房价数据至少高出30%。

第五，持有成本不同。目前国内的房地产税主要体现在交易环节，多为一次性费用。只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只在上海和重庆试点，尚未全面推开。也就是说，如果没有交易，在中国拥有住房几乎没有成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本高。德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平米的房子，每年的持有成本只有4000到5000元，而华尔街附近的熨斗公寓要交1.16万美元/年的房产税和0.850美元/年的物业费，相当于每年13.47万元人民币的持有成本，明显高于国内。这部分成本实际上被视为隐性的“房价”。

第六，区域结构不同。中国是后发国家，城市化率不到60%，地区发展极不平衡。城市和农村，核心城市和三四线城市差别很大。作为省会城市，杭州均价六万多，乌鲁木齐六千左右，相差十倍。国外虽然有地区和城乡差距，但发达国家的城市化率基本都在70%以上，没有中国这么严重。这就导致了一个问题。如果从整体房价来比较，中国的房价可能会被一些落后地区和农村拉低，这就掩盖了大城市的高房价，与实际情况不符。

第七，估值单位不同。各国采用的房屋面积计量单位千差万别，中国有平方米，美英有平方英尺，日韩有平尺，都需要换算，不能直接比较。其中的换算比例是1平方英尺等于0.093平方米，1坪等于3.31平方米。

由于数据不同，直接比较容易导致系统偏差。对于比较的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下数据处理原则:一是对发展水平相近的代表性城市进行比较，避免全国范围内比较的不准确；二是以市场数据为准，避免外部干预造成数据失真；三是基于同一跨国统计机构，避免统计口径差异；第四，宏观数据维度和微观案例维度相结合，尽可能反映房价的真实情况；第五，绝对水平和相对水平相结合，排除发展水平差异导致的房价差异。

接下来，基于这些原则，我们将从宏观和微观两个角度对中国和其他国家的房价进行比较。

宏观视角对比:几乎全球最高。

宏观上，我们选取了目前全球最大的在线协作数据库网站Numbeo的数据。通过用户的在线协作，实时更新世界各国、各城市的生活成本信息，方便数据对比。为了提高可比性，我们选取最具代表性的全球核心城市作为样本，包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科和芝加哥，自上而下分析全球核心城市的绝对和相对房价。

绝对房价:修正后仅次于香港。

直接对比一线城市中心区和非中心区的平均房价可以发现，深中心区的北京、上海、中国一线城市的平均房价都是名列前茅的，但是和香港、伦敦、新加坡相比还是有一定的差距。根据Numbeo最新公布的2月份核心城市中心城区房价数据，香港以29147美元/平方米遥遥领先，其次是伦敦和新加坡，分别为17532美元/平方米和16473美元/平方米，北京、上海和深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米和13349美元/平方米排名第四。

由此可见，中国内地一线城市北京、上海、深圳的房价均位列前十，与纽约、旧金山、巴黎等世界知名城市相比，在全球处于领先地位。但与香港、伦敦、新加坡相比还是有一定差距，北京、上海、深圳的价格都是香港的一半左右。

资料来源:Numbeo，如果有，金融研究所单位:美元/平方米

但考虑到中国内地常用建筑面积，核心城市多为带电梯的住宅，房屋获取率选取70%。换算后可以发现，北京、上海、深圳中心区的实际房价分别为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，与香港的差距进一步缩小。

资料来源:Numbeo，如果有，金融研究所单位:美元/平方米

再来看看非中心城市:全球20个核心城市中，非中心城市与中心城市的房价差距显著。部分城市的非中心城市房价不到中心城市的一半，但非中心城市的整体排名几乎没有变化，只有少数城市的排名发生了变化。Numbeo网站2月核心城市非中心城市最新房价数据显示，北京、上海、深圳分别为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米，约为中心城市的一半，排名第六、第七、第八，仍处于前列位置，但相对于中心城市有所下移。

资料来源:Numbeo，如果有，金融研究所单位:美元/平方米

非中心城区按70%入住率折算后，北京、上海、深圳非中心城区房价分别为10691美元/平方米、10304美元/平方米、10208美元/平方米，仅次于香港，成功超越旧金山、伦敦、巴黎、新加坡等国际大都市。

资料来源:Numbeo，如果有，金融研究所单位:美元/平方米

相对房价:全球最高，没有之一。

第一个指标是房价收入比:修改前仅次于香港，修改后全球最高。一般用来衡量房价相对于居民收入的合理性。比如深中心城市北京上海的房价收入比是40多倍，也就是说家庭要储蓄40多年才能在中心城市买一套普通的房子。Numbeo网站采用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率。选取中心区和非中心区的公寓均价。公寓价格中位数是90平方米。假设女性劳动力占50%，家庭净可支配收入被定义为平均净工资的1.5倍。在最新的2月份核心城市中心城区房价收入比数据中，香港以49.13排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别为46.65和46.65。

注意这个没有按照购房率换算。如果用换算修正后的房价来计算房价收入比，京沪深比更高，分别达到66.64、60.86、60.79，远超香港，成为全球住房负担最高的城市。

资料来源:Numbeo，史茹金融学院。

资料来源:Numbeo，史茹金融学院。

第二个指标是房价租金比:全球最高。直观地说，衡量房屋租赁投资回报率的每平方米房价与年租金的比值，可以用来判断买房还是租房划算。此外，租金可以更好地反映实际的住房需求。如果房价远高于房租，说明房价中有投机金融成分，可以理解为泡沫。

北京上海深中心和非中心城区的房价租金比处于前列，租房性价比高很多。Numbeo估算每平米的租金，假设一居室50平米，三居室110平米，不考虑税收或维护成本。2月份核心城市房价租金比最新数据显示，深圳、北京、广州、上海中心城市房价租金比分别以81.82、64.85、63.27、58.07位列前四，非中心城市也是如此，占据前四。国际临界点是25。超过临界点，说明这个区域的房产投资价值变小，租房比买房划算。前面说过，租房是实际居住需求，买房是投机需求。房价租金比高，说明投机需求超过实际居住需求，存在一定泡沫。

资料来源:Numbeo，史茹金融学院。

资料来源:Numbeo，史茹金融学院。

微观视角对比:1000万在各国核心区域能买什么房子？

宏观数据更全面，但也可能意味着更多的错误。我们可以从微观层面做一些感性的比较，有时候更接近现实。微观比较无非就是两个思路:一个是对比同地段同房子的房价，一个是对比同价位的房价。我们把这两种方法结合起来，站在购房者的角度，假设现在手头有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市的核心金融区域，然后寻找可以买的房子进行自下而上的对比，这样也可以对全球的房价有一个直观的感性认识。

1.香港:中环汇贤居，总价991万2居室实用面积41平米。

国际金融中心中环上环太平山高街1号汇贤居一栋12年楼龄的房子，位于地下西面，建筑面积615英尺(57平方米)，实用面积只有443英尺(41平方米)。实用率占72%，总价1150万港币(991万人民币)，单价24万平米，全球第一。不过整体配套还是比较齐全的:一是交通便利。它距离最近的地铁站潘喜英大约500米，步行15分钟到国际金融中心。有多条公交线路经过，不到半小时就能到达铜锣湾。二是教育资源丰富。附近有17所小学，距离港大约1公里。第三，附近有完善的生活设施，如步宫花园、上环体育馆、潘喜英邮政局儿童游乐场等，可用于休闲娱乐。

2.伦敦:伦敦金融城Park Vista Tower公寓总价925万，2房2卫，80平米。

伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓，2017年8月竣工，装修简单舒适，位于14层中高层，拥有俯瞰伦敦壮观景色的良好视野。室内面积80m2，总价100万英镑(约925万人民币)，单价11.56万/m2。Park Vista Tower公寓地理位置优越，位于伦敦市中心，步行5分钟即可到达Wapping Station，前往金融城和金丝雀码头的交通便捷，车程约15分钟。瓦平教育资源丰富，包括16所幼儿园和托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和两所大学，分别是皇家玛丽学院和伦敦城市大学。

3.新加坡:滨海湾嘉寓苑，金融中心，总价1009万，3房2卫，112.6平米。

新加坡嘉裕园3房2卫高级公寓，2018年1月新落成的房子，精装修房屋面积112.6平方米，总价211万新元(约合人民币1009万元)，单价8.96万/平方米。佳缘公寓位于中央核心区第三邮区，交通便利。开车5分钟到乌节路购物区，步行10分钟到红山地铁站。四个地铁站可以到达中央商务区的CBD，附近有伊丽莎白医院。项目周边配套便利完善，从公园步行即可到达滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、皇后镇小学、颜永成小学、可心女子中学、红山中学等多所中小学，还有新加坡国立大学、新加坡理工学院、新加坡管理大学等高校。

4.上海:陆家嘴附近的世茂滨江花园总价950万，85.07平米一室两厅。

陆家嘴附近的世茂滨江花园1房2厅，2009年竣工，全装修。建筑面积85.07平米，总价950万，单价11.17万平米。滨江花园位于内环核心区，有4条地铁、4条公交线路穿过，其中距离最近的9号线商城路约1000米。地铁一站可达陆家嘴金融中心，附近2公里内有大型三级甲等综合医院上海东方医院。教育资源优质，有浦东新区明珠小学、普明师范小学等重点小学。娱乐设施完善，距离上海第一八佰伴商圈不到1000米。

5.北京:金融街京华小区总价1000万，一居室78.24平米。

西城金融街京华小区，精装修一居室，2008年竣工，总建筑面积78.24平米，总价1000万，单价12.78万平米。京华小区位于二环内，距离金融街不到800米。小区西门就是公交站，有三条公交线路经过。西有地铁2号线阜成门站，东有地铁4号线西四站和灵境胡同，都在1000米以内。周边教育资源丰富，有实验二幼(知名幼儿园)、北师大附中(北京市第一批重点中学)、北京市第八中学(北京市示范重点中学)、中央音乐学院(全国最高音乐学院)等重点学校。周边设施齐全，医疗条件良好。距离北京大学人民医院(白塔寺区)约500米，距离北京协和医院西院约1000米。生活便利，小区西侧距离金融街购物广场约800米，距离西单商场约1500米。

6.纽约:曼哈顿下城的FLATIRON公寓，总价920万，一居室，66平米。

纽约曼哈顿下城华尔街附近一套精装修的一居室，1989年竣工，总价920万，使用面积66平米，单价13.94万。公寓位于曼哈顿下城的繁华街道，就在华尔街的拐角处，靠近联合广场公园。交通十分便利。距离6街地铁和14街地铁1.2.3号线F、M、L，14街地铁和9街地铁路径约500米。出行很方便。周围有丰富的教育资源，包括纽约排名第6、美国排名第38的新探索科技数学高中，纽约排名第10、61的新探索科技数学高中，2016年全球排名第53的纽约大学。

7.深圳:福田区雅颂居总价990万，86.99平米2室2厅。

深圳福田区CBD附近的雅颂居，2室2厅装修。2004年竣工，总价990万，建筑面积86.99平方米，单价11.38万元。Yajongju位于市中心附近，交通便利。100米内有三个公交车站，多条公交线路经过。不到2000米内有9个地铁站，距离最近的岗厦北、市民中心站约500米。周围有很多教育资源聚集，社区有自己的维多利亚双语幼儿园，田健小学是深圳一流的重点学校。

8.巴黎:二区复式公寓总价926万，一室一卫，83平米。

装修复式宽敞户型，朝南，一房一卫，总价926万，套内面积83平米，单价11.16万。位于以巴黎歌剧院为中心的第二区，包括原巴黎证券交易所和多家银行的总部，地理位置优越，交通便利，靠近地铁站，步行即可到达。基础设施完善，文化氛围浓厚。

9.波士顿:市中心公寓总价1049万，一室一卫，83平米。

波士顿市中心一套高品质公寓，2016年建成，一房一卫，总价1049万元，室内面积83平米，单价12.64万元。公寓位于市中心的市中心十字路口街区，靠近地标千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区只有几分钟的路程。最近的公交站和地铁站都在100米以内，交通十分便利。教育资源丰富，包括多所中小学，如亚当斯小学、乔赛亚·昆西小学、艾略特小学等。

10.东京:新宿区富久町富久十字舒适塔公寓，总价930万，3房1卫，75平米。

东京新宿区2015年建成的富久十字舒适塔公寓，3房1卫，位于47层。视野极佳，东京夜景一览无余。总价930万，室内面积75平米。单价12.4万元。公寓位于新宿区富久町，交通十分便利。有3站3线可以坐。最近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，靠近超市、苗圃、商业设施等。，而且生活方便。

结论

综上所述，比较的结论是明确的:

第一，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价是全球最高的，仅次于港、新、加。如果排除建筑和占地面积的差异，北京、上海、深圳的房价几乎是最高的，仅次于香港。

其次，从相对水平来看，中国核心城市的房价是全球最高的，修正后的房价收入比和房价租金比超过香港，北京、上海、深圳的住房负担位列全球前三。

第三，如果房价不能进一步上涨，目前租金回报严重偏低，房产作为投资品的属性会越来越弱。

第四，全球大部分核心城市都面临着高房价的问题，尤其是香港，比我们高很多。不能单纯以房价水平、收入或房租比来判断房价是否合理。即使有泡沫，也不一定会崩盘，至少短期内不会。

本文来自财富指北。